财信证券-房地产行业市场周报：商品房销售仍然低迷，期待政策效应逐步显现-240221

　　本周观点：长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】中期来看，房地产市场仍处于持续时间最长、幅度最大的一轮下行周期，周期拐点有待观察。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）短期来看，房地产救市政策将持续加码，一二线核心城市房地产市场有望率先回暖。近期以来，房地产利好政策密集出台，四大一线城市已相继调整限购政策，积极回应住建部的政策部署。此外，房地产白名单机制正在加快落地，商业银行已向27个城市83个项目发放贷款178.6亿元，预计对开发商的金融支持力度将持续加大。下阶段，一二线核心城市的调控政策有望继续放松，改善性住房需求能否进一步释放是实现房地产软着陆的关键。

　　本周房地产政策动态及市场重要消息：（1）住建部近日在北京召开城镇房屋安全管理三项制度试点工作研讨会。会议强调，加快构建房屋全生命周期安全管理长效机制，切实提高房屋安全管理水平。（2）春节假期以来，多数城市已建立城市房地产融资协调机制，目前已有15家商业银行披露了相关信息。据金融时报统计，自各地推送项目清单以来，这15家银行已对接项目近1.3万个。（3）截至2月17日，湖南省14个市州均已建立房地产融资协调机制，纳入“白名单”项目共576个，当前已有24个项目获得银行新增融资16.48亿元。

　　本周商品房与土地市场重点高频数据：受春节淡季以及与去年春节假期错位等因素影响，商品房市场与土地市场均较为冷清。2024年2月12日至2月18日，30大中城市商品房周度成交面积为10.79万平方米，环比减少85.77%，同比减少95.91%；100大中城市供应土地421.70万平方米，环比减少61.48%，同比减少83.35%；100大中城市成交土地230.20万平方米，环比减少70.17%，同比减少91.37%；100大中城市成交土地溢价率为2.03%，相比上一周上涨1.05pct。

　　投资建议：（1）目前房地产市场相关政策已经充分发力，且后续有望进一步加码。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是今年的重点任务，可重点关注中国建筑、中国电建等基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售边际改善的趋势有望延续，万科、保利等大型国有房企仍有较大的业绩改善空间；（3）受益于金融支持力度的加大，部分优质民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。

　　风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。