国信证券-贝壳~W-2423.HK-龙头经营优势彰显，盈利能力逆势提升-240320

　　核心观点

　　2023年公司经营情况显著改善：2023全年，公司实现GTV交易总额3.1万亿元，同比+20%；营业收入778亿元，同比+28%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】虽然从季度表现看，GTV呈前高后低，但营收持稳，且同比表现明显好于GTV，主要受益于积极拓展的“两翼”业务，高货币化率的家装家居和新兴业务收入占比明显提升。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　利润指标创新高，成本管控卓有成效：2023全年，公司实现归母净利润59亿元，扭亏为盈；经调整净利润98亿元，同比+245%；经调整净利率12.6%，同比提升8pct。虽交易总额和营收尚未回到前期高点，但利润均创历史新高。2023全年，公司贡献利润率为34.0%，同比提升3pct；毛利率27.9%，同比提升5pct；均连续两年提升。除销售费率受家装家居业务拓展影响略有提升外，门店经营及其他营业成本费率、管理费率、研发费率均明显降低。

　　存量房业务收复失地：2023全年，公司存量房业务GTV为2.0万亿元，同比+29%；存量房业务收入280亿元，同比+16%；随着公司积极拓店，链家系交易额的占比走低5pct至42%，而平台费、加盟费等增值收入占比提升3pct至18%。在成交结构变动的影响下，2023全年，存量房业务货币化率降至1.38%，贡献利润率升至47%。9月起链家在北京降低佣金费率，从Q4各项指标看，对收入和利润的影响可控。

　　新房业务表现优于行业：2023全年，新房业务实现GTV交易总额1.0万亿元，同比+7%，跑赢全国商品住宅销售额同比-6%，市占率提升至9.7%；新房业务收入306亿元，同比+7%与GTV一致。2023全年，货币化率3.05%同比持平，Q4创历史新高3.18%；贡献利润率26.6%，同比提升。

　　“两翼”业务茁壮成长：2023全年，家装家居业务收入109亿元，同比+115%，货币化率82%，贡献利润率29%。以租房业务为核心的新兴业务收入为84亿元，同比+195%，货币化率8.5%，贡献利润率24%。

　　公司门店经纪人数量回升：截至2023年末，公司门店数量4.4万家，同比+8%；经纪人42.8万人，同比+9%；活跃门店和活跃经纪人数量占比分别为96%和93%。Q4公司APP移动月活用户4320万人，同比+18%但环比略有回落。

　　投资建议：我们调高此前的盈利预测，预计公司2024-2025年经调整净利润分别为98/99亿元（原值为82/83亿元），每股收益分别为2.63/2.65元，对应当前股价PE分别为12.2/12.1倍，维持“买入”评级。

　　风险提示：若经济增速放缓、居民收入预期下降、政策放松不及预期、房企信用风险事件冲击等因素导致居住行业波动，公司经营会受到不利影响。