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核心观点
行业:利好频出,春节成交恢复缓慢。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】春节前后利好政策频出:2月7日,深圳优化限购政策,深户买房不看社保,外地户口买房要求3年社保;2月20日,最新五年期LPR调整为3.95%,较前期下降25bp,至此北上广深首套贷款利率分别下调为4.05%、3.85%、3.85%、3.85%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
从日频跟踪来看,春节后30城商品房成交恢复缓慢,累计同比降幅仍在扩大。截至2月末,30城商品房7天移动平均成交面积同比-71%;长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均成交面积同比分别为-73%、-73%、-68%、-71%;一线城市、二线城市、三线城市商品房7天移动平均成交面积同比分别为-57%、-73%、-78%。30城商品房累计成交面积为1075万㎡,同比-39%;其中,长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域商品房成交面积累计同比分别为-52%、-38%、-39%、-8%;一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为-37%、-39%、-42%。
一线城市春节后商品住宅成交同样恢复缓慢,累计同比降幅仍未企稳。截至2月末,北京商品住宅7天移动平均成交面积同比-51%,累计同比为-3%;上海商品住宅7天移动平均成交面积同比-61%,累计同比为-53%;广州商品住宅7天移动平均成交面积同比-54%,累计同比为-37%;深圳商品住宅7天移动平均成交面积同比-62%,累计同比为-31%。
年报前瞻:板块利润持续承压。受到毛利率下降和计提减值的影响,绝大多数业绩延续了承压态势。在房地产板块已公布业绩快报或业绩预告的64家公司中,业绩预增公司5家,占比8%;业绩扭亏公司8家,占比13%;业绩预减公司10家,占比16%;业绩首亏公司15家,占比23%;业绩续亏公司24家,占比38%。
板块:本月跑输沪深300指数9.9个百分点。自上期策略报告发布至今,房地产板块下跌4.7%,跑赢沪深300指数9.9个百分点,在31个行业中排30名。根据Wind一致预期,按最新收盘日计,板块2024年动态PE为7.9倍,比2019年1月3日的底部估值水平(6.6倍动态PE)高19.6%。
投资策略:春节前后需求端利好政策持续推出,但基本面暂未出现显著改善。楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提,从部分前置指标看,部分重点城市将一定程度受益于新政所带来的基本面的提振,“金三银四”有望实现一波销售脉冲,土储质量优、布局聚焦的优质房企将有望取得销售和规模的增长。同时,未来一年开工势能较大,城改+保障房建设将释放大量高价值地块,有能力且有资源的地方型国企将持续受益,结合当前城投拿地比例,代建龙头企业未来也将大有可为。3月核心推荐华润置地、绿城管理控股。
风险提示:政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。
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