财通证券-保利发展-600048-销售位居第一，土储质量提升-240425

　　事件：2024年4月22日公司发布2023年年度报告。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2023年公司实现营业收入3468亿元，同比+23.4%；实现归母净利润121亿元，同比-34.1%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　销售位居行业第一，核心城市贡献提升：公司2023年全年实现销售金额4222亿元（同比-7.7%），位列行业第一；实现销售面积2386万平米（同比-13.2%）；销售均价17695元/㎡，同比+6.3%。虽然由于行业调整导致销售金额下行，但公司市占率较2023年提升0.2pct。此外，确定性强的核心38城销售贡献进一步提升2pct至88%。

　　投资聚焦优质项目，土储质量提升：公司聚焦高质量拓展，全年拿地总地价1632亿元，拿地强度（总地价/销售金额）为38.7%（2022年为35.3%），其中99%位于核心38城。截止2023年末，公司土地储备计容建面7790万平米，其中核心38城占比近7成，较上年末提升2.4pct，土储质量进一步提升。

　　结转规模提升带动收入增长，盈利能力承压：2023年全年公司营收同比+23.4%；由于低利润项目结转占比提升，结转毛利率同比-6.0pct至16.02%，同时出于谨慎性原则对存货及长期股权投资计提减值约50亿元，公司归母净利润同比-34.1%。但截止报告期末公司合同负债3772亿元，公司未来收入保障度高。

　　资产负债结构持续优化，融资成本进一步降低：截止2023年末，公司扣预收资产负债率、净负债率较期初分别下降1.34pct、2.37pct，负债结构优化，经营稳健。同时全年综合融资成本3.56%，较上年末进一步下降36bp。

　　投资建议：得益于在核心城市的提前布局，公司销售位列行业第一，并且不断提升土储质量，未来结转收入保障度高。资产负债结构持续优化，经营稳健。我们预计公司2024-2026年实现营业收入3538/3706/3937亿元，归母净利润126/134/146亿元。对应PE分别为7.59/7.17/6.56倍，维持“增持”评级。

　　风险提示：销售不及预期，行业政策超预期收紧，行业信用风险加剧