华西证券-回眸2024，地产变局-250105

　　2024地产政策：两条主线

　　2024年最重要的两个全国地产政策“517”、“924”均围绕“居民购房”、“政府收房收地”两条主线。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】“924”相比“517”政策再加码，主要体现在首付比例下调、房贷利率下调、支持收储、收购存量土地四方面。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）“924”之后，10月12日允许专项债用于土地储备、收购存量商品房。

　　2024年一线城市主要进行了三波松绑，第一波集中在24年1月底、2月初，包括放松非核心区限购、减少购房个税社保缴纳时长要求等。第二波、第三波伴随着“517”、“924”落地。“517”后，广州、深圳、上海在5月28日调整首付、房贷下限，北京一个月后（6月26日）调整。其中广州力度最大，其次深圳，京沪基本一致，力度略低于深圳。“924”后，广州、深圳、上海仍同一天（9月29日）调整地产政策，北京晚1天（9月30日）。广州力度仍最大，取消限购，二套房首付降至15%，北京、深圳力度基本一致，首、二套首付下限降至15%、20%，上海力度略低于京深，二套首付下限25%，特定区域20%。

　　“924”政策效果明显强于“517”。“517”提振时间相对短，约持续六周，在6月底达到年内高点后，二手房、新房均震荡下滑。“924”再次提振后，效果已持续到12月底。

　　2024地产成交：三个特征

　　2024年二手房表现明显强于新房。全年来看，二手房成交同比增长10%，而新房同比下滑21%。

　　2024年一线城市二手房、新房成交表现明显强于二三线。二手房方面，京深、二线成交同比增幅分别为22%、10%。新房方面，京沪深、二线、三线同比均下滑，降幅分别为15%、24%、22%。

　　房价方面，一线城市二手房价格指数环比转正（10月、11月），二三线环比仍下滑。同比降幅仍然偏高，一、二、三线11月同比降幅均在8.0%以上。统计局环比数据改善，但WIND披露的京沪二手房挂牌价指数仍呈下滑趋势，房东议价权仍偏弱。

　　风险提示：地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。