东方证券-宏观伴读系列（12）：保障房的外溢影响-240425

　　研究结论

　　东方宏观战略小组现推出“宏观伴读”系列，话题聚焦宏观经济背景下的社会现象，内容上结合海内外文献的研究成果，旨在从细微处去理解经济社会的发展与改变。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】第12期聚焦保障房的作用。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　2023年末中央金融工作会议指出，要“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式”。开年以来，多个城市制定保障房建设规划，预计对本地劳动力尤其是对青年群体生活、就业将产生越来越大的影响。

　　保障房相关政策在海外很多国家都有成熟的实践，以美国为例，不同的发展阶段有三种典型形式的住房保障政策，一是住房存量缺口较大时期的公房建设计划（public housing），二是政府参与和私人主导的供给端低收入家庭住房建设的税收抵免计划（The Low-Income Housing Tax Credit，LIHTC），三是需求端补贴的租房券计划（Housing Choice Voucher Program，HCVP）。1970年之后，公房建设计划逐步退出历史舞台，LIHTC和HCVP成为主导且相互补充（巴曙松，2012）。在此背景下，一系列研究以此为切入点进行展开，如Susin（2002）研究了美国租房券对住房市场的影响，发现租房券使面向低收入群体的住房租金和房价产生上涨，这意味着低收入非租房券领取者支付了更多租金；Woo（2016）基于1996-2007年的一揽子住房销售数据，发现在不同城市开展LIHTC开发，对附近房价的影响是有差异的。

　　国内的角度，已经有相当多的文献在研究保障房的影响：（1）从劳动者的视角，蔡庆丰等（2024）将中国土地市场网中具有保障性住房用途的土地出让数据作为保障房供应量的代理变量（上市公司周边的保障房供应量定义为上市公司总部办公地址10公里范围内所有具有保障房用途的土地出让面积加总），将企业中的技术人员占全体员工的比例作为企业人力资本的代理变量，发现上市公司人力资本积累随着周边保障房供给量增加而显著上升——公司周边半径10公里范围内保障房供应量每上升1个标准差，企业人力资本积累提升9.1%，影响渠道在于缓解高房价对人才的挤出作用、激励企业增加人力资本投资、提升企业员工工作满意度三个方面。此外，保障房建设对企业人力资本积累的促进作用在小型企业和民营企业样本中，在轨道交通发达、通勤压力较小的城市样本中更加显著（有助于提高劳动者通勤效率，增强人才要素在当地市场中的稳定性）；（2）从住房供应的视角，陈杰、农汇福（2016）收集了1999-2010年全国29个省市的面板数据，发现经济适用房供应对商品住宅市场存在明确的挤出效应，但挤出弹性总体上较小：经济适用房投资规模每增加1个百分点，会导致纯商品住宅的投资规模减少0.04～0.14个百分点；经济适用房的人均销售面积每增加1个百分点，则会在绝大部分地区导致纯商品住宅的人均销售面积减少大约0.04个百分点。值得一提的是，基于这一发现，作者建议经济适用房等保障性住房并不一定要完全新建，而是可以着眼于对内部存量进行挖掘，比如对“老公房”进行改建扩建、收储一部分居民闲置住房的所有权或使用权来进行代租，等等，这和当前部分地区推行楼市新模式、实行“以旧换新”有相似之处；（3）从房价的视角，刘广平、陈立文（2019）综述了现有文献中保障房影响房价的机理，认为分歧较大，主要结论有以下几类，一是保障房建设分流了商品房的需求和增加了有效供给，从而导致房价下降，二是由于我国保障房供给的挤占效应大于需求分流效应，导致保障房供给推高了房价，三是部分研究认为效果并不显著，四是随着保障房供给规模的增加，房价呈现先下降后上升的U型趋势。

　　风险提示

　　海外文献的结论不契合国内实际情况的风险；

　　引用的学术研究、计量模型所需假设与现实存在偏差的风险。