平安证券-万科A-000002-经营业务向好，积极盘活资产-240430

　　事项：

　　公司公布2024年一季报，实现营收615.9亿元，同比下滑10%；归母净利润-3.6亿，上年同期为14.5亿元。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　平安观点：

　　一季度业绩亏损，主要因开发业务结算规模与毛利率下滑。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）期内公司归母净利润-3.6亿，较上年同期明显下滑，主要因：1）房地产开发业务贡献营业收入466.7亿元，同比下降13.8%；2）开发业务结算毛利率同比降6.7pct至10.5%。一季度期间费用同比下滑5.8%至43.9亿元，但因收入下滑导致期间费率同比升0.3pct至7.1%。期末合并报表范围内有2,323万平方米已售资源未竣工结算，合同金额3,502亿元，为后续结转奠定基础。

　　销售同比下滑，但回款效率保持100%以上。期内实现销售面积391.1万平方米，合同销售金额579.8亿元，同比分别下降37.5%和42.8%。公司回款效率（本年回款金额/本年签约销售金额）保持100%以上。期内实现新开工及复工计容面积170.0万平方米，完成全年计划的15.9%；实现竣工计容面积265.8万平方米，完成全年计划的12.0%。经营服务业务持续向好，收入增速达12%。

　　期内经营服务业务贡献营业收入109.5亿元，同比增长12.0%。其中，万物云持续推进多空间服务高质量发展。租赁住宅业务（含非并表项目，即泊寓）实现营业收入8.33亿元，同比增长7.3%。截至3月底租赁住宅业务共运营管理23.8万间长租公寓，累计开业17.95万间，出租率93.9%。物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入9.7亿元，同比增长1.0%。截至3月末物流仓储业务累计可租赁建筑面积1020万平方米。商业开发与运营业务实现营业收入23.8亿元（含非并表收入，不含轻资产管理项目收入），同比增长2.3%。

　　在手现金超过短期债务，积极盘活资产与开展大宗交易。期末扣除预收款后的负债率为64.9%，相比2023年底下降0.6个百分点，净负债率59.3%；持有货币资金830.7亿元，可以覆盖短期借款和一年内到期有息负债。期内实现大宗资产交易回款42亿元，其中上海七宝万科广场实现50%股权交易，交易金额23.84亿元。中金印力消费REIT将于4月30日在深圳证券交易所挂牌上市，募集资金净额为32.6亿元。期内公司继续得到金融机构的支持，一季度境内新增融资的综合成本为3.33%；同时积极拥抱经营性物业贷等融资工具，全面融入城市房地产融资协调机制，推动融资模式转型。

　　投资建议：维持此前盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润分别为126亿元、117亿元、120亿元，当前市值对应PE分别为7.2倍、7.7倍、7.5倍。随着政策持续发力，地产基本面有望逐步改善，公司销售经营有望向好，维持“推荐”评级。

　　风险提示：1）当前地产修复仍不牢固，若后续销售再次回落，可能影响未来公司规模增长、带来项目减值，甚至影响公司债务正常偿付；2）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险；3）房价下行导致毛利率进一步下行的风险。