广发证券-万科A-000002-盈利能力受到挑战，关注后续销售情况-240503

　　核心观点：

　　营收下降利润亏损，表内外盈利能力下降。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】根据公司一季报，24年一季度万科实现营业收入615.9亿元，同比下降10%，净利润3.3亿元，同比下降88%，归属母公司净亏损3.6亿元（23Q1为14.5亿元），竣工结算节奏放缓、表内外规模及盈利能力的下降是公司Q1亏损的主要原因，后续资产处置提升投资收益或一定程度上有助于公司业绩修复。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　拿地开工放缓，销售跟随市场波动。销售方面，24Q1万科实现销售金额580亿元，同比下降43%，受制于前期拿地规模及近期开工水平（24Q1拿地18亿，拿地力度3%，开工170万方，同比-71%），公司未来销售规模仍存在一定压力。从销售节奏来看，24Q1受市场及自身影响，1-2月万科单月销售在160亿左右，而3月销售回归240亿以上，后续市场景气及公司销售状况值得持续关注。

　　负债总规模稳定，短债占比上升。截至24Q1万科有息负债3240亿元，较23年末基本持平，其中短债842亿元，与在手现金规模基本相当，公司偿债压力有所增大。公司在23年年报中提到，24年公司计划通过处置大宗资产实现交易回款不低于300亿元，这一部分资金将成为公司偿债的重要来源，关注未来公司资产处置计划及进展情况。

　　盈利预测与投资建议。预计24-25年归母净利润分别为109亿元、109亿元，同比-10.2%、-0.2%，对应PE为8.1x、8.1x。维持公司23年末归母净资产0.5倍合理估值，对应A股合理价值10.51元/股，考虑汇率及AH溢价因素对应H股9.82港元/股，均维持“买入”评级。

　　风险提示。改善不及预期，包括政策改善、居民需求持续性不及预期等；供给侧出清扰动市场情绪；结算规模及利润率不及预期等。