中信建投-房地产行业3月房企销售融资点评：小阳春展现一定成色，债券融资有所改善-240411

　　核心观点：

　　3月百强房企销售3921亿元，同比下降47.2%，降幅较上月收窄14.7个百分点；重点城市一二手房成交同比降幅均较上月收窄，二手表现更优。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】3月房企债券融资规模819.5亿元，同比上升22.3%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）3月的政府工作报告与国常会强调优化房地产政策，近期杭州取消二手房限购、郑州推出“以旧换新”活动，政策持续优化下小阳春展现一定成色；所有地级及以上城市均已建立房地产融资协调机制，行业供给端政策进展积极。

　　百强房企3月销售降幅有所收窄，拿地积极性仍低。3月百强房企全口径销售金额3921亿元，同比下降47.2%，降幅较上月收窄14.7个百分点；销售面积2151万平，同比下降49.7%，降幅较上月收窄10.6个百分点。3月百强房企新增土地货值1346亿元，同比下降8.2%，降幅较上月收窄0.2个百分点。主流房企中没有企业单月销售同比正增长，有29家环比正增长，较上月增加18家。

　　重点城市3月一二手房成交降幅均收窄，二手表现更优。3月重点城市新房共成交1198.0万平，同比下降44.5%，降幅较上月收窄13.4个百分点；其中一线、二线、三四线的降幅分别为39.2%、47.1%和45.4%；重点城市二手房成交单月同比下降29.8%，降幅较上月收窄20.7个百分点；其中一线、二线、三四线的降幅分别为29.5%、29.0%和33.8%。

　　房企3月债券融资有所改善，港股落地一单再融资。（1）3月港股再融资0.06亿元，A股无再融资落地；（2）3月房企债券融资规模819.5亿元，环比上升206.3%，同比上升22.3%。其中境内债538.9亿元，海外债280.5亿元；（3）3月境内公司债、短融、中票、定向工具、资产支持证券、海外债发行利率分别为3.4%、2.2%、3.2%、2.9%、3.1%、3.4%，加权融资成本3.2%，环比上升15BP；（4）3月融资类房地产信托发行规模7.4亿元，环比升19.2%。

　　政策宽松护航小阳春，融资协调机制取得积极进展。需求端上，3月的政府工作报告与国常会强调优化房地产政策，近期杭州取消二手房限购、郑州推出“以旧换新”活动，政策持续优化下小阳春展现一定成色，成交环比有所改善。供给端上，住建部近日表示所有地级及以上城市已建立房地产融资协调机制，截至3月底超过6000个报送项目中已有1979个获得银行授信共4690亿元，取得积极进展。二手房交易深度持续提升，交易中介商赛道亦将获益，推荐赛道龙头贝壳，以及重点布局于高能级城市的优质房企及其关联物管公司，推荐A股：华发股份、建发股份、滨江集团、招商蛇口、招商积余，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股。

　　风险分析

　　房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：

　　1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积仍处于较低位置，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；

　　2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；

　　3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。