申港证券-房地产行业研究周报：基本面仍承压，24年聚焦降价去库探明新均衡-240122

　　每周一谈：基本面仍承压24年聚焦降价去库探明新均衡

　　商品房销售额及销售面积23年同比负增速，12月当月同比跌幅扩大，商品房销售额及销售面积累计同比分别为-6.5%、-8.5%，较上月下降1.3pct、0.5pct，较2022年跌幅收窄20.2pct、收窄15.8pct，12月单月同比分别为17.1%、-12.8%，较上月下降8.5pct、2.5pct.

　　参考历史数据与高频数据,当前商品房销售仍存压力。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】从绝对值来看，12月单月销售额持续远离近年的常规范围，且差距较11月有所扩大。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）从领先30城高频数据观察，2024年1月1日-1月20日，30城商品房销售面积同比增速较2023年12月快速下探，当下市场情绪低迷，且尚未见改善信号。

　　商品房成交均价12月当月环比同比均为负增速，其中同比增速-5%，较上月下降6.8pct，环比增速-2.1%，较上月下降0.9pct，商品房价格连续2个月环比下跌，当前房价仍有一定下行压力。

　　房地产开发资金来源23年累计同比-13.6%，较上月减少0.2pct，单月同比增速-15.8%，较上月减少7.1pct，单月同比跌幅扩大。从资金来源构成来看，销售回款类资金整体表现好于供给端资金，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款全年累计同比分别为-9.9%、-19.1%、-11.9%、-9.1%，单月同比增速分别为10.9%、-3%、-21.5%、-20.6%，较11月分别减少18.2pct、增加5.4pct、减少4.9pct、减少6.6pct。

　　竣工面积23年实现同比两位数增长，新开工面积持续低迷，12月竣工当月同比增速扩大，新开工同比再度转负。竣工、新开工全年累计同比分别为17%、-20.4%，较2023年分别提升32pct、提升19pct，12月当月同比增速分别为15.3%、-10.4%，较上月分别增加3.1pct、减少15.3pct，竣工端在政策支持下持续保持同比高增，新开工受房企资金及市场情绪影响仍低迷。

　　房地产投资23年同比-9.6%，年末投资情绪尚低迷。23年房地产投资额累计同比-9.6%，较2022年跌幅收窄0.4pct，12月当月同比-12.5%，较11月减少1.96pct。销售尚未完成探底，资金压力未改善，房企主动投资意愿不强。

　　整体回顾2023年行业数据，除竣工端实现同比增外，其余指标同比均为负增速，表现为竣工>销售>资金来源>投资>新开工。这一现象也充分反映了行业当下现状，竣工端在“保交楼”政策支持下获得房企资金和政策类贷款的资金倾斜，房企资金中销售回款类好于供给端筹资资金，当下销售低迷同时筹资端资金仍有偿债压力背景下，房企主动投资意愿不强，多数采用“以销定产”式的被动投入，也因而土地购置费用、新开工等新拓投资类指标同比表现偏弱。

　　相较2022年，行业同比跌幅有收窄，但下行压力仍存，预计2024年将逐步探明新平衡点。2023年行业各项指标同比大幅下跌，进入2023年压力已有所释放，各项同比跌幅收窄。预计2024年，随着房价回落，刚性需求将逐步释放，引导库存去化，同时配合“三大工程”等政策出台，行业供需两端将探明新平衡点。

　　数据追踪（销售数据1月15-1月21日，土地城市数据1月8日-1月14日）：

　　新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为1pct、-31pct，一线城市72pct，-30pct，二线城市-17%，-32pct，三线城市-11pct，-31pct。

　　二手房市场：13城二手房成交面积单周同比81pct，累计同比25pct。

　　土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-15pct，成交建筑面积累计同比-44pct，成交金额累计同比29pct，土地成交溢价率为6.1%。

　　城市行情环比：北京（-26pct），上海（10pct），广州（35pct），深圳（34pct），南京（-4pct），杭州（-13pct），成都（20pct）。

　　投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展；关注城中村利好国央企越秀地产；关注基本面改善下潜力标的绿城中国、滨江集团；关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约