申港证券-房地产行业研究周报：房企销售承压，小阳春待政策效果发力-240206

　　投资摘要：

　　每周一谈：房企销售承压小阳春待政策效果发力

　　1月百强房企权益销售同比相对平稳，单月同比面积口径跌幅扩大、金额口径跌幅收窄。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】1月中指研究院房企权益销售额及销售面积TOP100同比增速分别为-36.9%、-44.1%，由于跨年累计同比跌幅显著扩大；当月口径来看相较2023年12月同比跌幅保持相对平稳，其中1月权益销售金额同比跌幅收窄2.5pct，面积口径同比跌幅扩大6.7pct；从同比口径观察，当前市场整体热度仍处于低位。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　从绝对值来看，当前商品房销售规模已进一步偏离近年常规水平。1月当月百强房企权益销售额及销售面积处于历史低位，且较2023年前期低点深度下探，已较显著偏离近年的常规水平。

　　从市场情绪来看，当前的销售规模同比跌幅略大于2022、2023年初。2022、2023、2024年1月百强房企权益销售面积当月同比跌幅分别为36.1%、-38.8%、44.1%，分别较前一年12月下降0.7pct、2.5pct、6.7pct，从市场的情绪来感知，2024年初的商品房市场悲观情绪更甚。

　　房企销售均价同比下滑，量价结合指引一季度小阳春热度尚不清晰，仍需观察近期出台政策在春节后效果。回顾2021-2023年三次一季度的量价表现，2021年为量价齐涨下的小阳春，市场情绪乐观；2022年价稳量跌，在行业拐点显现与疫情双重影响下，2022年一季度并未出现小阳春；2023年价跌量涨，一方面源于下行期房价自然回落，同时也有三四线积压需求释放。进入2023年下半年，随着三四线销售再度走弱，售价伴随结构变化再度提升，进入2023年四季度，随着市场情绪在转弱，整体售价再度下探。比对2021、2023年两次小阳春，2024年一季度尚缺少市场信心，同时暂无显著积压需求待释放，市场回暖需更多外力推动改善预期，这也是近期各地政策新一轮松绑的原因。

　　TOP50房企普遍销售均不佳，1月头部房企同比增速并无优势。TOP10、TOP11-30、TOP31-50房企1月权益销售额同比增速分别为-40.5%、-30.5%、-31.9%，分别较12月单月同比下降2.8pct、提升5pct、下降3.2pct，累计口径较12月下降29.6pct、10.4pct、11pct。

　　TOP50房企多数同比销售负增速。其中6家房企增速达为正，10家增速好于-20%，新进榜单房企4家；增速领先的10家房企分别为国贸地产（120.8%）、华侨城（45%）、星河控股（33.6%）、星河湾（31.6%）、中建东孚（21.6%）、联发集团（13.2%）、路劲集团（12.5%）、电建集团（-7.7%）、北京城建（-9%）、绿城中国（-13.4%）。

　　由于进入1月，市场热度转冷，同时已临近春节，部分高能级城市客户逐步返乡，导致高能级城市销售自然回落，一定程度影响部分头部房企销售表现，后续仍需进一步关注春节后销售表现。

　　数据追踪（1月29日-2月4日）：

　　新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为2pct、-6pct，一线城市3pct，-2pct，二线城市-1%，-9pct，三线城市11pct，-4pct。

　　二手房市场：13城二手房成交面积单周同比56pct，累计同比60pct。

　　土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-17pct，成交建筑面积累计同比-2pct，成交金额累计同比62pct，土地成交溢价率为1%。

　　城市行情环比：北京（-20pct），上海（19pct），广州（7pct），深圳（-13pct），南京（-14pct），杭州（2pct），成都（35pct）。

　　投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展；关注城中村利好国央企越秀地产；关注基本面改善下潜力标的绿城中国、滨江集团；关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。