华泰证券-万科A-000002-毛利率下滑，逐步落实安全过渡战略-240430

　　结算及毛利率下滑，逐步落实安全过渡战略

　　公司4月29日发布一季报，2024Q1实现营收615.9亿元（YOY-10.1%），归母净利-3.6亿元（YOY-125.0%）。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我们维持2024-2026年EPS分别为0.72/0.78/0.82元的盈利预测，A股（000002 CH）参考可比公司2024年PE均值11.1x（Wind），考虑到公司多元化资产有望重估，予以2024年12xPE，予以目标价8.64元（前值10.08元），维持“增持”评级；H股（2202 HK）参考近半年平均折价率43%，予以A股折价43%，目标价5.35港币（前值6.03港币），维持“增持”评级。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　结算收入及开发毛利率下降致亏损，经营服务业务收入增长

　　24Q1公司竣工面积同比-22.8%，完成全年计划的12.0%。结算面积/结算收入随之同比-26.7%/-13.8%，结算毛利率同比-6.7pct至10.5%，因21年所获高地价项目步入结算，叠加集团层面其他刚性支出，因此出现归母净亏损，预期今年开发结算利润仍面临挑战。受行业景气度偏弱影响，销售规模进一步收缩。销售金额580亿元，同比-42.8%。前端投资审慎，期内仅1月拿地3块，合计权益拿地额9.3亿，新开工同比-71.2%。截至期末，土地储备同比-19%。开发业务整体收缩，经营服务业务则同比增长12.0%。

　　短期债务压力提升，安全过渡的战略重心逐步落实

　　公司短期负债有所承压，现金短债比较2023年末再降56pct至1.0，净负债率同比+11pct至54.7%。年报中公司表示，今年战略重心是安全过渡转型，主要从三方面发力：1.确保安全底线：通过大宗交易等手段盘活存量，24年交易回款不低于300亿，2024Q1已实现回款42亿；2.降杠杆：24-25年削减付息债务1000亿；3.坚持开发业务的可持续内生发展。期内公司也开展组织调整，集中优化管理资源。2024Q2-Q4到期公开债约224亿，积极盘活存量有望缓解公司现金流压力。

　　不动产盘活、大股东以及政策支持助力公司平稳过冬

　　公司不动产资源充沛，4月8日，公司成功发售中金印力消费基础设施REIT，募资净额32.6亿元，同时华夏万纬仓储REITs也进入申报，首次发售募资额约11.6亿，保租房REIT同样在推进中，助力公司存量盘活。大股东也对公司予以支持：深铁集团认购了中金印力REIT 29.75%份额。政策上反复提及对不同所有制房企“一视同仁”，亦是对公司的支持。经营性物业贷政策以及城市融资协调机制都能对公司形成资金支持，多方助力下，期内公司新增融资成本3.33%，较2023年下降28bp。

　　风险提示：行业销售下行风险，房企信用风险。