国信证券-房地产行业2024年2月投资策略：基本面未显好转，政策密集出台-240130

　　核心观点

　　行业：基本面未显好转。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】从统计局数据看，销售降幅明显，城市分化较大，2023年，商品房销售额11.7万亿元，同比-6.5%，2021-2023年复合增速为-20%，较2021年最高点18.2万亿元下降36%，已大致回到2016年的水平；商品房销售面积11.2亿㎡，同比-8.5%，2021-2023年复合增速为-21%，较2021年最高点17.9亿㎡下降38%，已大致回到2012年的水平。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）商品房销售均价为10437元/㎡，同比2.2%；2023年12月单月，商品房销售均价为10069元/㎡，环比-2%，同比-5%。分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别-0.1%、+0.1%、-1.8%，环比分别为-0.4%、-0.4%、-0.5%。

　　从高频数据看，整体同比微降，春节错位效应显现。由于基数原因，2024年销售同比微降。截至2024年1月28日，30城商品房累计成交面积为692万㎡，同比-7.7%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域商品房成交面积累计同比分别为-33%、+2%、-5%、+53%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为-9%、-5%、-13%。近一周销售同比大幅改善，主因春节错月，2024年1月28日，30城商品房7天移动平均成交面积环比持平；长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均成交面积同比分别为+443%、+1069%、+1269%、+2070%；一线城市、二线城市、三线城市商品房7天移动平均成交面积同比分别为+1474%、+1033%、+405%。

　　1月以来政策密集出台，1月24日，央行和金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，突破性允许经营性物业贷款偿还房企承贷项目以外其他债务，极大提升此方式融资的实际价值。1月27日，广州市人民政府办公厅印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，近似全面放开限购，力度超过2014年，有助于打通置换链条，对当前低迷的基本面有一定的提振作用。

　　板块：本月跑赢沪深300指数2.8个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌0.8%，跑赢沪深300指数2.8个百分点，在31个行业中排8名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为8.1倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.6倍动态PE）高22.0%。

　　投资策略：1月以来政策频出，但基本面暂未出现显著改善。楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，部分重点城市如广州将一定程度受益于新政所带来的基本面的提振，土储质量优、布局聚焦的优质房企将有望取得销售和规模的稳定增长。同时，未来一年开工势能较大，城改+保障房建设将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益，结合当前城投拿地比例，代建龙头企业未来也将大有可为。2月核心推荐越秀地产、绿城管理控股。

　　风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。