平安证券-2024年4月中央政治局会议解读：地产新部署-240501

　　平安观点：

　　1.中央对当前经济形势的判断。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】基本特征和趋势：“开局良好、回升向好”，“增长较快、结构优化、质效向好”。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）面临的挑战：“有效需求仍然不足，企业经营压力较大，重点领域风险隐患较多，国内大循环不够顺畅，外部环境复杂性、严峻性、不确定性明显上升”。重点领域风险隐患的关键线索在于房地产市场下行，对地方土地财政和银行资产质量造成冲击。国内大循环不顺畅，主要在于生产环节不能充分“满足人民群众多样化、高品质消费需要”，分配环节未能实现中等收入群体的壮大。中央提出的解决方案之一是深化改革“建设全国统一大市场”，更好发挥市场经济的基础性作用，本次会议审议的长三角一体化发展也正是对此的先行先试，或也将是三中全会的重要议题之一。对外部环境紧张用“明显上升”形容，面临欧美对我国优势产业发展施加阻力，未来外部环境收紧可能成为倒逼政策加码的催化剂。

　　2.中央对下一阶段政策的要求。总体基调：“要靠前发力有效落实已经确定的宏观政策”。一季度经济开局良好，政策仍将按照两会的安排继续推进，只要求节奏和方式的优化。财政政策：“要及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进度”。一季度广义财政支出同比下降1.5%，超长期特别国债项目可能尚未开始筛选推送。本次中央做出调整要求后，仍需关注作为财政发力堵点的项目储备问题和地方信用发动机放缓问题。货币政策：“要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具”。中央政治局会议中较少直接提及政策工具，本次确认了货币政策的大方向，但节奏上可能考虑汇率约束，降准是阻力相对较小的方向。政策组合：“做好宏观政策取向一致性评估”，“确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展”。可能与对地方化债方案的再审视有关。

　　3.中央对房地产政策的新部署。“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。据CRIC统计，2023年末100城新建商品住宅库存周期升至22.4个月，达2010年有监测数据以来的次高点。房地产库存的结构性问题更为突出：高库存主要集中在三四线城市，且不少为推盘时间已久的老旧库存。三四线城市2023年大多已全面放开限购政策，仍未带动相关库存去化，可见消化存量房产并非易事。目前各地已开启先行先试，比如推行“以旧换新”、收购存量住房改作保障房。然而，前者支持的范围仅限改善性需求，后者需考虑租金能否覆盖融资成本。一个设想是，在中央统一规划下，各地城投分批次收购存量住房，转做保障房之用：商业银行以住房为抵押物发放贷款，利率水平不超过同期个人住房贷款；考虑保障房运营收入未必能够覆盖贷款利息，中央财政提供2%-3%贴息，并引入民间资本参与运营；央行可设立万亿以上规模的专项再贷款，为商业银行提供充足的资金。

　　4.宣布二十届三中全会的召开。“更加注重系统集成，更加注重突出重点，更加注重改革实效”。新一轮财税体制改革能否落地是二十届三中全会的前瞻点之一。“推动长三角一体化发展取得更大突破”。

　　风险提示：稳增长政策效果不及预期，房地产市场调整幅度超预期，地缘政治风险扩散等。