浙商证券-房地产行业点评报告：新指引，新信号-240501

　　事件

　　2024年政治局会议在北京召开；北京放松五环外限购

　　投资要点

　　化解风险放首位，两部委协调融资机制继续推进

　　会议表述：“要持续防范化解重点领域风险。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）”

　　本次会议与房地产相关表述中，将防范化解风险放在最前，我们认为这体现出目前政策的重心仍然以化解风险为主。2024年1月化风险的相关政策我们在2月《地产板块的预期差在哪里》里面做了梳理，涉及到地方政府、房企和金融机构三方共同协作的政策主要是两部委协调融资机制。2024Q1两部委协调融资机制取得阶段性成果。截至3月31日，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。我们认为，两部委协调融资机制对房企项目融资起到良好的支持作用，从政治局会议表述来看后续还会持续推进。此外，此次会议提及做好保交房工作，我们认为保交楼的相关政策也有可能继续推进。

　　去库存首次提及，量级有望提升

　　会议表述：“结合房地产市场供求关系的新变化……统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”

　　近期苏州、郑州等城市开启“以旧换新”的工作。此次会议首次提到“统筹研究消化存量房产”，我们认为可能是由于个别城市试点效果较好，所以考虑可以“统筹研究”。“统筹”包含了多部委协同合作以及中央和地方协同合作的含义。我们认为，去库存相关政策如果“统筹研究”，其未来实行的范围较广。从时间维度上来看，由于还处于“研究”阶段，我们认为对于去库存政策推进的速度还有待观察。结合我们2022年7月发布的《以史为师，90年代海南市场周期带来的启示》，去库存对调节供需平衡、企稳房价、恢复市场信心具有良好效果。

　　改善型住房迎春天

　　会议表述：“人民群众对优质住房的新期待……优化增量住房”

　　此次会议首次提及优质住房、优化增量住房，我们认为其主要针对新房的优质产品，给与优质产品在中长期行业发展方向上给予积极正面的肯定，可能会有辅助性的政策调整和优化，以匹配优质产品的开发，满足群众对优质住房的需求。根据中国房地产报，2022-2024年房地产企业持续供给侧出清的情形下，能够具备在核心城市补充优质地块且具备高品质住宅开发能力的开发商所剩较少：华润置地、招商蛇口、保利发展、中海地产、绿城中国、建发国际、滨江集团、龙湖集团等。

　　北京限购政策放松，2011年以来首次调整

　　4月30日北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房，这是北京自2011年以来首次限购政策的放松调整。虽然北京限购政策未完全打开，但是此次北京政策以环线为界线，不以城区为界线，城六区中丰台、海淀、朝阳在五环外的面积较大，受益于北京此次限购政策的放松较多。由于北京三环以内核心区位较少，近年北京新房供应五环外居多。我们认为，北京此次政策对五环外改善型新房和刚需二手房利好颇多。政策效果虽有待跟踪，但我们初步判断今年5月销售会好于23年同期。总体来说，北京此次政策放松信号意义更强，我们认为可以期待中长期房地产需求侧限制政策根据行业发展情况逐步打开。

　　投资建议

　　我们维持“低仓位+低估值+政策发力”推动地产板块年内估值修复的观点。首先看好超跌的高性价比公司1）保利发展、招商蛇口、华发股份、滨江集团、建发国际。其次我们看好一线城市布局的房企2）城建发展、越秀地产等。第三，我们认为部分产业园进入投资兑现期的“地产+”类标的有望受益地产政策和新兴产业发展双重利好，如张江高科、苏州高新、南京高科等。基本面修复需时间，具备稳健经营现金流的物业公司和核心资产运用公司抗周期属性强，建议关注中国国贸、华润万象生活等。

　　风险提示：政策推进时间较长；二手房抛盘压力加大。