浙商证券-地产行业周报：节后地方政策加速落地，带看热度有提升-240512

　　投资要点

　　前提提示：冰山活跃指数为二手带看数据计算得到，数值超过30代表市场活跃，低于30代表冷淡。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】带看数据通常领先成交数据大概1个月。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）房价数据采用冰山指数，由二手房卖出价格计算得到。冰山数据及Wind数据周度为5月6-12日。

　　本周冰山活跃指数周环比提升

　　本周重点50城冰山活跃指数15.0，较上周上升0.9个点。本周深圳、西安、北京限购政策进一步放松，对应城市的冰山活跃指数分别提升8、5、3个点。杭州虽然全面放开限购，但热度提升由于假期调休的缘故并不显著。二线城市中金华、太原分别提升5、4个点，石家庄等4个城市提升3个点，二线城市整体表现显著优于上周（上周仅金华提升3个点）。

　　冰山二手房均价小幅震荡下行

　　二手房价方面，冰山50城平均房价滚动月环比-1.46%（较上周下滑0.2个百分点），房价跌幅稍有扩大。本周房价上涨城市数量为3个，较上周减少4个。本周房价月环比变动幅度提升最多的城市分别为深圳+410bps、台州+125bps。降幅最大的城市为金华-1210bps、嘉兴-296bps和东莞-262bps。重点50城均价月环比仍处震荡下行趋势。

　　新房和二手房较五一节期间环比提升

　　根据Wind数据，本周重点30城新房成交面积170万平，环比+62.7%，较2023年周均成交降低35%，降幅较上周缩小24.9pct；2024W1-19成交面积累计同比为-43.0%，降幅较上周上升0.1pct；本周重点18城二手房成交面积为177万平，环比+181%，较2023年周均成交增加17.3%，2024W1-19累计同比为-19.9%，降幅较上周收窄0.5pct。因本周为五一节后第一周，新房及二手房成交面积较五一节当周环比均提升明显。本周二手房单周成交量接近2023Q1成交高峰期单周数据，带动二手房成交累计跌幅收窄。

　　本周政策要闻

　　本周深圳、杭州、西安优化住房限购政策，郑州“以旧换新”扩围。

　　1）深圳：①非本市户籍限购1套住房，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购房，个人所得税、社保缴交年限由3年调整为1年；在其他范围内购房，个人所得税、社保缴交年限要求仍为3年。②多子女本市户籍家庭，可在以上区域再购买1套住房。

　　2）杭州：①全面取消住房限购。在本市范围内购买住房，不再审核购房资格。②购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。③支持以旧换新。④买房即可落户。

　　3）西安：①全面取消限购：不再审查购房者资格条件。②支持以旧换新。

　　4）郑州：二手住房“以旧换新”工作即日起取消试点期限和试点区域，在郑州市内八区全面推行，城发安居公司收购二手住房房龄放宽至20年。

　　本周观点

　　本周核心城市在需求端政策再度发力，深圳分区优化限购政策，杭州、西安全面取消限购，郑州“以旧换新”住房政策八区同步推进。4月政治局会议定调化风险+去库存后，各地出台政策频率有所加快。相较4月，5月初地产政策密集，对购房人情绪修复和二级市场地产板块的情绪修复有一定积极作用。我们认为，受政策利好和5-6月房企推货增加双重影响，5-6月新房市场销量有望修复。虽然目前二手房市场“以价换量”现象仍然存在，但我们认为这是加速筑底的过程。地产行业修复斜率，需要跟踪后续财政拉动投资、利率降低购房成本等进一步政策释放。

　　投资建议：继续看好24年内地产板块投资机会

　　【核心观点：越到年底越应该看多地产板块】年初以来，我们持续看多地产年底行情，我们认为地产板“低仓位+低估值+政策发力”使得地产板块到年底有望迎来基本面+市场情绪的双重修复。标的选择上，根据我们5月4日《打破负循环，探寻修复路径》行业深度报告，我们看好产品力强的央国企，建议关注：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口等。其次，二手中介公司受益“以旧换新”和基本面修复业绩弹性强，关注贝壳和我爱我家。量价全面修复前，现金流稳定性强的物业企业和核心资产运营商，抗周期能力强，建议关注：中国国贸和华润万象生活。

　　风险提示

　　政策效果不及预期；房价及销售面积非线性下降。