浙商证券-房地产行业周报：成都放开限购，量价止跌初见端倪-240429

　　前提提示：冰山活跃指数为二手带看数据计算得到，数值超过30代表市场活跃，低于30代表冷淡。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】带看数据通常领先成交数据大概1个月。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）房价数据采用冰山指数，由二手房卖出价格计算得到。冰山数据及Wind数据周度为4月22-28日。

　　本周冰山活跃指数小幅调整

　　本周重点50城冰山活跃指数14.4，较上周下降0.9个点，呈现出企稳震荡趋势。本周我们看到北京、广州、深圳冰山活跃指数均有小幅调整，其中深圳下降3个点但指数绝对值仍高于30活跃门槛值。本周重点50城一线城市、新一线城市和二线城市冰山活跃指数均出现小幅调整，其中一线城市下行幅度最大，平均活跃指数下降1.8个点，新一线城市1.3个点，二线城市0.6个点。

　　冰山二手房价企稳震荡

　　二手房价方面，冰山50城平均房价滚动月环比-1.19%（较上周下滑0.14个百分点）。和上周相比房价上涨城市数量降至1个，较上周减少1个。房价涨跌幅靠前的三个城市为台州+1.5%、太原-0.2%、成都-0.4%。涨跌幅靠后的三个城市为嘉兴-2.8%、珠海-2.1%、东莞-2.1%。整体来看，我们认为本周50城均价虽有下降，但波动不大，仍处于企稳震荡阶段。

　　新房和二手房成交环比均提升，二手房韧性仍较强

　　根据Wind数据，本周重点30城新房成交面积208万平，环比+12.1%，但仍较2023年周均成交降低21%，降幅较上周上升8.5pct；2024W1-17成交面积累计同比为-42.9%，降幅较上周上升0.1pct；本周重点18城二手房成交面积为205万平，环比+14.7%，较2023年周均成交增加36.4%，2024W1-17累计同比为20.7%，降幅较上周上升1pct。本周新房及二手房成交面积环比均提升，带动累计同比降幅均收窄，本周二手房单周成交量接近2023Q1成交高峰期单周数据，二手房表现韧性优于新房市场。

　　本周政策要闻

　　要闻1：4月28日，四川省成都市住建局发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。本次新政的主要内容包括：①统筹推进“市场+保障”住房供应体系建设，全面推动建立“人、房、地、钱”联动新机制；②对住宅及商服类用地供销比偏高的区域，适当减少用地供应；③鼓励市场主体将自有闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋按相关要求改建为保障性租赁住房；④全市范围内住房交易不再审核购房资格；⑤全市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售；⑥推动城市房地产融资协调机制走深走实。

　　要闻2：4月23日，深圳市鼓励商品住房“以旧换新”。房地产业协会与房地产中介协会共同发起“换馨家”住房置换活动，鼓励房地产开发企业为意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”、中介机构优先推动换房人的旧房交易，以缩短交易周期，提高交易效率。在协议约定的期限内，如果旧房成功售出，开发企业和换房人将按约定继续完成新房交易手续。若旧房未能在约定期限内售出，开发企业和换房人则按约定解除协议并无条件退款，换房人无需承担任何违约责任。

　　本周观点

　　4月第四周50城冰山活跃指数表现尚可，下行趋势转为平稳，如再持续一周，我们认为平稳趋势基本确立。本周重要趋势是冰山活跃指数出现平稳的同时房价指数也出现止跌，量价止跌初见端倪。我们认为，如果不出现极端事件导致市场销售信心再下台阶，2024年4-5月房地产市场的量价可能稳住，我们维持今年房价年初加速筑底、以价换量，加速市场触底修复的观点。

　　本周成都发布楼市新政，全域取消限购。深圳市鼓励商品房“以旧换新”，成为首个正式推行“以旧换新”的一线城市。根据中国房地产报统计，自明确“满足改善住房需求”开始，已有郑州、济南、南京等近50城市表态支持“以旧换新”。本周核心城市在需求端政策再度发力，我们认为，以旧换新是当前推动一二手房置换链条重要举措，已成为当前需求端放松的重要发力点，全面放开限购也是未来大势所趋，本次成都和深圳政策调整后，当地市场成交情况有望得到改善，此外，当前市场仍处低位，未来更多核心城市或将跟进限购放松及以旧换新的政策。

　　投资建议：继续看好24年内地产板块投资机会

　　我们认为地产政策虽迟但到，房企面临最后的压力测试，行业供给侧出清结果逐步明朗，4月个别房企负面传闻的影响导致开发商企业估值进一步下探，头部房企超跌严重。我们认为“低仓位+低预期”推动板块估值修复的逻辑不变，看好高性价比：保利发展、招商蛇口、建发股份；稳健高分红：中国国贸；现金流稳定性较强的物业公司，建议关注：华润万象生活；地产+科技：张江高科。

　　风险提示

　　政策效果不及预期；房价及销售面积非线性下降。