国金证券-房地产行业24年中期策略：去库重启，预期转向，守得云开，终见月明-240529

　　市场持续筑底，销投融低位运行。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2024年1-4月，销售：商品房销售面积同比-20.2%;商品房销售额同比-28.3%;百强全口径销售额同比-48.5%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）投资：全国300城宅地同比-21.4%，成交量同比-26.2%，土地市场持续低迷。融资：房开企业到位资金同比-24.9%，融资工具发行同比-18.9%。

　　政策五路出击，全力推进去库存。通过收回闲置宅地，收储商品房以消化存量；约束潜在土地供应以优化增量；放开各类限制性措施以释放需求；首付比例降至历史最低，持续调降房贷利率，降低购房门槛及房贷压力以激发需求;与三大工程联动，通过房票安置及保障房筹集以消化库存。

　　2024H2基本面降幅有望收窄，预计2024年：新开工面积8.0亿方，同比-16%；销售面积9.8亿方，同比-12.5%；销售金额10.4万亿元，同比-10.7%；竣工面积9.4亿方，同比-6.1%；开发投资额10.1万亿元，同比-8.5%。

　　本次去库存与15年的异同？行业背景和政策节奏相同，但宏观环境、资金规模、购买力释放不同。

　　去库效果如何？当前五种去库模式中，政府回购收储效果更好，落地的关键在于租金回报。测算500o亿资金能回购2778-10000万方商品住宅，占4月库存的7%-26%，占2023年销售的1%-11%。

　　【投资建议】坚定看好地产持续行情。地产股价反应预期变化，转向早于基本面变化。430政治局会议提出房地产丢库存后，提振信心，促使市场预期转向，标志着地产股价和估值的底部出现。推荐建发国际集团、保利发展、滨江集团、华润万象生活、贝壳-W。

　　【风险提示】宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约