慧博智能投研-慧博研报炼金之研报头条精华：新一轮房地产去库存，背景、政策、难点与展望-240521

　　国内——新一轮房地产去库存：背景、政策、难点与展望

　　（一）本轮房地产去库存面临更大压力

　　第一，商品住宅去化周期更长

　　第二，房地产销售、投资降幅更大。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　第三，房价低迷时间更长。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　第四，房企债务和期房烂尾风险冲击居民购房信心。

　　第五，房地产供需关系发生重大变化。

　　（二）近期房地产支持政策的逻辑梳理：保供给、促需求、稳房价

　　扩大购房需求是房地产去库存的关键。根据是否涉及旧房卖出，购房需求可分为新增需求和置换需求；同时根据购房链条发起方的不同，新增需求和置换需求各自又都可进一步细分为居民主导和政府主导。因此，房地产需求端政策重点围绕这四类需求进行部署和开展。

　　其一，居民出于居住或投资目的而购置的首套、二套、三套等住房，是新增需求的主要来源。政策的重点是降低居民购房门槛和成本，包括放松限购、降低首付比例和房贷利率、提供购房补贴等。

　　其二，政府向房企收购待售商品房，用作保障性住房，是对常规新增需求的重要补充。政府承担着刺激购房需求和增加保障性住房供给的双重责任，干脆打通供需两端，由政府来消化部分存量商品房，并将之转化为保障性住房。

　　其三，居民刚性购房需求偏弱背景下，“以旧换新”的改善性置换需求受到重视。置换链条中，“认房不认贷”“换新补贴”等政策降低了新房购买端的门槛和成本，但难点和堵点在于旧房能否顺利卖出上。

　　其四，若对城中村改造、棚户区改造等实行货币化安置，也会产生置换需求，只是将“以旧换新”中当期的二手房供给变为了未来的新房供给。

　　除了需求端发力以外，供给端也要做好“保交房”工作，打消居民疑虑，提振购房信心。

　　（三）“政府收储”去库存的效果会如何？有哪些难点？

　　1.收储方式

　　目前政府收储主要分为两类：一是收购存量新房，受中央政策支持。二是收购二手房，地方自主出台。

　　预计政府收储将以存量新房为主，二手房规模较小。资金来源上，新房收储有央行的保障性住房再贷款支持，而二手房收储更依赖地方财政；前期收储和后续管理上，新房方便集中收购和统一管理，二手房则需分散处置，更加复杂；问责风险上，新房收储可依据规范流程开展，二手房收储的自主操作空间较大，容易产生利益输送问题。

　　2.存在三个政策难点

　　第一，成本收益不匹配导致项目推进有一定难度。

　　配售型保障性住房的原则是“保本微利”。

　　配租型保障性住房则要比较租金回报率和资金成本。

　　2023年2月，央行创设租赁住房贷款支持计划，在重庆市、济南市、郑州市、长春市、成都市、福州市、青岛市、天津市等8个城市开展试点，支持市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。但截至2024年3月，1000亿元的额度仅使用了20亿元，反映出政府收储在落地中面临较大难度。

　　第二，保障性住房需求与商品房库存之间错位。

　　第三，地方财政面临较大压力。

　　3.5000亿元的收储规模是否足够？

　　首先，政策启动初期，5000亿元的收储规模相对充裕。

　　其次，若政府收储顺利快速推进，政策额度可以追加。

　　最后，政府收储具有带动效应，供需失衡改善的效果或不止5000亿元。

　　4.预计效果

　　一方面，政府收储将带来积极作用：一是加快存量商品房去库存，改善房地产市场供需失衡问题；二是加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求；三是助力保交楼和“白名单”机制，加快房企回笼资金。

　　另一方面，受制于前面提到的三个政策难点，本轮政府收储去库存的效果大概率不如上一轮棚改货币化那样显著，但相应地，也不太会引发房地产过热和房价大涨的副作用。

　　（四）未来还要继续采取哪些措施进一步支持房地产市场稳定？

　　第一，限购方面，一线城市有必要进一步放松，例如放开郊区限购、全市范围内增加购房指标等；

　　第二，房贷方面，各地在“因城施策”的基础上，及时调整首付比例和房贷利率，提振居民购房意愿和信心，避免挤牙膏式政策引发居民观望情绪；

　　第三，政府收储方面，加大中央财政对地方的支持力度，缓解地方财政压力，推进收储工作顺利进行；第四，供给方面，出让优质地块、取消不合理的规划限制、将核心地段的部分商业用地修改为住宅用地，满足居民对好地段、高品质商品房的需求。