德邦证券-周观REITs2024年1月第1周：易方达深高速REIT获批-240106

　　易方达深高速REIT获批。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2023年12月29日，国信证券担任项目总协调人和独家财务顾问的易方达深高速高速公路封闭式基础设施证券投资基金（简称“易方达深高速REIT”）获得中国证监会准予注册的批复（证监许可〔2023〕2927号）。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　京东仓储REIT武汉项目于2024年1月4日完成5年租期续约。京东仓储REIT目前共持有3处底层资产，分别为重庆项目、武汉项目以及廊坊项目，其中武汉项目地处武汉临空港经济开发区，为全国物流网络关键节点之一，是京东在华中地区的总部仓储中心，承担了地区性物流中心和全国物流节点的功能。此次租约双方再次完成的新一轮为期5年的续约，无论是租金水平还是租赁期长度，续约条件都优于目前市场平均水平。

　　市场表现方面，本周REITs市场大幅下行，华泰江苏交控REIT （1.31%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数下跌3.55%，REITs总指数下跌3.82%，产权REITs指数下跌4.94%，经营权REITs指数下跌2.20%。大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数0.84个百分点，跑输中证全债指数3.99个百分点，跑输南华商品指数3.42个百分点。细分类别方面，华泰江苏交控REIT、沪杭甬杭徽REIT、华夏越秀高速公路REIT领涨，涨跌幅分别为1.31%、0.92%、0.90%。嘉实京东仓储基础设施REIT、华安张江光大园REIT、中金普洛斯REIT领跌，涨跌幅分别为-14.71%、-13.91%、-9.88%。

　　相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.16、0.04和0.11；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.15、0.02和0.09；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.21、0.09和0.11。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为上证50，相关系数为0.428。REITs内部相关性方面，近250日中，保租房REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.77。近20日中，交通基础设施REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.87。REITs细分类别方面，近250日保租房REITs与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间的相关系数分别为0.14、0.12、0.19和0.15。近20日保租房REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为-0.04、-0.1、0.05、0.23、0.01和-0.16。REITs对应个股表现方面，近250日中，富国首创水务封闭式REIT、博时招商蛇口产业园REIT和华安张江光大园REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.13、0.12和0.11。近20日中，鹏华深圳能源REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT和博时招商蛇口产业园REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.47、0.34和0.24。

　　流动性方面，本周REITs总体成交活跃度下降。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为4.14亿元，环比上周下降10.0%，产权和经营权成交额(MA5)分别为2.6和1.54亿元，环比上周分别变化了-12.1%和-6.1%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为1.38、0.52、0.65、0.37、0.32、0.9亿元，环比上周分别变化了-3.9%、-25.8%、-25.7%、-9.9%、-12.6%、10.6%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比33.4%。成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为1.24亿份，环比上周下降8.9%，产权和经营权成交量(MA5)分别为1和0.24亿份，环比上周分别变化了-9.8%和-4.8%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.59、0.07、0.22、0.15、0.07、0.13亿份，环比上周分别变化了-2.9%、-25.0%、-23.4%、-9.4%、-12.5%、11.4%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比47.8%。换手率方面，本周REITs换手率为6.4%，环比上周下降4.1%，产权和经营权换手率分别为7.2%和5.1%，环比上周分别变化了-7.1%和-1.0%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为7.2%、6.8%、8.5%、6.4%、10.4%、3.7%，环比上周分别变化了-4.1%、-25.4%、7.7%、-9.2%、-15.6%、12.8%。

　　估值方面，华夏中国交建高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.52；博时招商蛇口产业园REIT的估值收益率最高，为9.32%。能源基础设施REITs中，中信建投国家电投新能源REIT的PV倍数最小，为0.98；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为7.21%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为0.71；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为7.22%。保障性租赁住房REITs中，华夏基金华润有巢REIT的PV倍数最小，为0.89；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.86%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为0.93；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为7.69%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.46；华夏中国交建高速REIT的估值收益率最高，为13.06%。

　　风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。