慧博智能投研-慧博研报炼金之研报头条精华：三十年国债和房地产新政-240524

　　国内——三十年国债和房地产新政

　　（一）三十年期特别国债实现市场化定价

　　央行于4月末指出彼时“出现国债收益率与长期经济增长预期背离”之后，市场投资者一直关注央行所认可的“合理区间”在哪里。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】5月17日，今年首次超长期特别国债30年期招投标结果成为一个很好的观察点。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）本次最终投标结果显示：中标利率2.57%，全场招标倍数3.91，边际招标倍数382.6。

　　根据财政部公告，此次招投标对标位做了严格限定：投标标位区间为招标日前1至5个工作日（含第1和第5个工作日）财政部公布的中国国债收益率曲线中，30年期国债收益率算术平均值上下各浮动10%。最后中标利率2.57%基本符合平均收益率，高于同时期1年期MLF利率的2.5%。可以说本次超长期特别国债完成了市场化发行，我们或许也可以从中一窥央行所认可的超长期国债收益率的“合理区间”。

　　而从招标倍数来看，全场倍数接近4倍，这意味着本次400亿元的发行量，需求量（即总投标量）达到1564亿元左右。财政部按照低利率或高价格优先的原则对有效投标逐笔募入，直到募满招标额或将全部有效投标募完为止，募入即为中标。

　　我们理解这一方面说明金融机构的“预期收益率”较为一致，集中在现有估值水平上，另一方面也说明超额需求旺盛，利率或有继续下降空间。

　　（二）地产政策“组合拳”出台

　　相关地方政府“应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。

　　针对地方政府及国企收购已建商品房作为保障房的做法，我们大致测算其融资成本。商业银行提供用于收购存量商品房的贷款利率或在3.33%左右，如果按照3.7%来推算剩余40%的比例，加权后的贷款利率为3.48%，若商业银行可以继续调低净息差，可能进一步压低地方政府/国企收购商品房的贷款利率。我们认为若个人住房贷款利率持续下行，5年LPR或仍有较大的下降空间。

　　地方政府“收储”商品房之后用于出售或出租，更多是出于对民生保障方面的考虑。但借助金融/财政手段融资，如果需要的资金量较大，也要适当考虑资金的成本收益平衡性。

　　我们假设购买后大部分用于出租，大致测算如果要让租金回报率从1.66%上升至2.57%，政府收购房价格大约需要以市场价打六五折。若按照十年期国债利率2.3%左右的融资成本，房价也要打七折。

　　但只要商品房作为配售型或配租型住房进入市场，依然会一定程度增加市面上住宅的供给。

　　（三）关注“实际利率”

　　我们认为关注货币政策，“实际利率”相较于名义利率或许是更好的指标。

　　当前房价和房租都还在调整之中，对于降低地方政府收购商品房的融资成本来说，我们认为长债收益率下行或许是更好的解决办法。

　　目前稳定房地产政策的有效方法之一可能依然是降低购房“实际利率”。