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去年底以来,市场高度关注如果降息美国房地产市场如何表现。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】当前,美联储降息预期持续波动,按揭利率有所下降但仍在高位。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)高利率既限制了供给,也限制了需求,美国房地产市场整体表现为量缩价稳。如果按揭利率不变或下调幅度较小,当前状态能持续吗?如果开启降息,美国房地产市场又将如何表现。我们从美国房地产市场供给端、需求端详细分析,尝试解答。
供给端:1)短期,当前库存低位,降息幅度越高越有利于供给释放;2)中长期,受土地和审批等因素限制,有一定约束。
短期看,二手房供给受到高利率“锁定效应”,库存水平很低,新房受影响相对不大。截至2024年2月,美国二手房库存周期2.9个月,新房8.4个月。短期供给较大程度取决于降息幅度。自23年10月美国30年按揭利率下降以来,美国二手房挂牌有所改善,但仍处于低位。因为美国绝大部分存量按揭利率低于4%,而当前利率为6.88%(截至24年4月11日),可能需要利率进一步下降才会有大量锁定房源释放。长期看,2012年以来美国整体住房供应一直是短缺的,主要因为美国土地供应、流程审批等不确定性始终约束新房供给。2000年以来平均每年新房成交70万套,占总交易量的11.7%左右,占当前存量住房规模的0.53%。房地美测算,2020年末美国住房缺口约为380万套。这种情况下,美国自住房屋空置率持续下降,23年末仅0.9%(12年为2%左右)。长期以存量交易为主也导致美国存量房屋老龄化问题明显,进一步影响二手房有效供给。
需求端:1)短期,当前购房负担高位,降息有利于释放购房需求;2)中期,从人口、居民资产负债表角度来看,有一定支撑,风险相对不大。
短期看,高利率导致美国房价收入比等指标处于高位,降息有利于缓解购房压力、释放购房需求。且研究表明如果后续利率有所下调,哪怕房价小幅上升,居民可负担能力仍会改善。中期看,美国人口、居民资产负债表等均给需求一定支撑。从人口角度看,美国适龄购房人口仍有增长,当前主力购房群体(婴儿潮和千禧一代)需求释放仍有一定空间。从资产负债表角度看,美国居民资产负债率处于相对健康的位置,且本轮主要是优质群体加杠杆,风险相对不大。
基于此,我们做了不同情景假设。整体来看,美国当前需求端相对健康,由于供给缺口的存在以及供给释放的长期约束,价格方面相对有韧性,销量方面有一定弹性。如果降息大概率量、价均上涨,如果不降息,可能依然量缩价稳。
情形一:若按揭利率维持高区间,则大概率延续2023年市场情形,量缩价稳。
情形二:若按揭利率小幅下行,则可能较23年温和复苏,量微增而价持平或微涨。
情形三:按揭利率大幅下行,则量、价可能出现明显反弹,利率降幅越大反弹幅度越大。
考虑美联储近期表态以及美国主要地产相关机构预测,2024年美国地产大概率接近情形二:按揭利率小幅下行,市场温和复苏,新房、二手房成交出现小幅反弹,新房、二手房价格持平或微涨。当然,仍需关注后续美国降息预期的变化。
投资建议:从供需两端分析来看,短期美国房地产市场较大程度受按揭利率变化影响。按揭利率下降有利于供给和需求的释放,且利率下降幅度越大,供需释放弹性也越大。近期美联储降息预期持续波动,当前来看,今年较大概率呈现利率小幅下调。那么美国房地产市场量价可能温和复苏。当然如果后续利率下调幅度较大,那么中短期美国房地产市场可能有较好表现。关注美国地产链相关标的。
风险提示:美联储降息进度不及预期、美国经济增速超预期下行、金融风险事件等
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