慧博智能投研-慧博研报炼金之研报头条精华：当前经济与政策思考，对当前地产5个问题的看法-240611

　　国内——当前经济与政策思考：对当前地产5个问题的看法

　　（一）如何看待当前和未来房价走势？

　　由于房价包括二手房价格与新房价格，其中二手房价格相对更能体现市场交易的真实情况，根据国家统计局公布的70个大中城市二手住宅价格环比增速，显示出二手房价仍在下行阶段，短期止跌信号仍待显现。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　房价呈现出同步回落的态势，但高等级城市相较于低等级城市回落的幅度更低，显示出高等级城市在基础设施上的完善程度，以及医疗、教育等社会事业配套的优势，有利于吸引人口的集聚，从而为楼市提供相对充足的增量需求。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　对于后续房价的走势判断，由于房价是需求与供给相互匹配后的最终结果，因此，讨论房价的走势，需要从供给与需求两端，观察关键变量的变化方向以及速度。

　　从需求端来看，可以进一步细分为市场化需求与保障性需求两类，首先从市场化需求来看，现阶段居民仍然是购置商品住宅的主要群体。需求端的主要观察变量，或是在市场化需求相对偏弱的背景下，保障性需求能否发挥拉动作用，带动整体需求。

　　从供给端来看，可以进一步划分为存量性供给与增量性供给，在存量性供给中，可以观察二手房挂牌情况，表明增量供给在逐步回落。因此，供给端的主要观察对象，或是存量性供给的消化情况。

　　综合来看，根据国家统计局公布数据，整体房价仍然处于惯性运行阶段，下一阶段能否推动房价形成阶段性拐点，关键在于两者的赛跑，一方面在需求端的保障性需求，提升的速度能有多快；另一方面在于供给端的存量性供给，消化的速度能有多快。

　　（二）当前住房贷款利率是否还有下降空间？

　　住房贷款包括存量贷款和增量贷款两个部分，涉及到的利率水平并不一致。

　　在存量贷款中，又区分为浮动利率贷款和固定利率贷款两种，其中浮动利率贷款占绝对多数。

　　由于原先的规则要求，加点数值在合同剩余期限内固定不变，这就导致存量住房贷款利率能否下降，主要受到LPR利率水平的影响。

　　而从LPR形成机制来看，LPR由18家报价银行按MLF（中期借贷便利）利率加点后，进行汇总统计，并去掉一个最高报价和一个最低报价，进行加权平均计算后的数据形成报价。

　　增量住房贷款利率的下行空间，往往取决于银行业金融机构综合考虑自身经营状况、客户风险状况等因素后的释放空间。

　　（三）目前对于楼市是否存在配置机会？

　　现阶段如何看待楼市的配置机会，需要注意到住宅是涵盖消费与投资两重属性的商品，其基础属性是作为消费品（耐用消费品），附加属性则是投资品，在此基础上根据住宅不同的属性予以差别化对待。

　　现阶段大的背景是资产价格有回落压力，通过将租金房价比这一指标与其他资产的收益率进行横向比较，可以作为一个参考标尺。

　　另外，在楼市配置过程中可能产生的加杠杆行为，背后的逻辑，就是对未来一段时间的收入，在当期预支，是否加杠杆取决于对未来收入预期的稳定性，如果稳定性偏强，那加杠杆的空间就会相对偏大；如果稳定性偏弱，那现阶段加杠杆后，有可能会面临未来现金流被扰动的压力。

　　（四）目前房地产成交量是否已经触底？

　　房地产成交包括新房和二手房两个维度，从新房成交来看，可以算一个大帐，第一，根据国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》显示，中国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。

　　第二，根据国家统计局公布数据，截至2020年，中国总人口14.12亿人，家庭户规模2.62人/户，意味着有5.39亿户家庭。将每家庭户居住面积与家庭户数二者合计，可以计算得到家庭居住总面积约为599亿平方米。

　　一般来讲，住宅的使用寿命通常在设计规范中被规定为50年。

　　从这个角度观察，根据国家统计局公布的数据，2023年全年住宅销售面积为9.48亿平方米，或已经处于超跌状态。但由于短期市场存在情绪面的扰动，很难判断何时是触底，但从中长期角度来看，恢复到12亿平方米的中枢水平仍然具有可能性。

　　从二手房成交，受市场交易情绪的影响则更加明显，另外，不同城市的表现也差异明显。从高频数据能够跟踪的部分重点城市二手房成交面积来看，呈现出温和运行迹象，反映了二手房市场交易，在前期政策密集释放下，情绪有所修复的特征，但后续仍然需要关注温和运行的持续性。

　　（五）前期政策的效果以及可能发力空间？

　　房地产政策调整最为明显的变化时点，是5月17日全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，会议提出，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。

　　在5月17日之后，包括人民银行和各个地方均采取了非常积极的政策措施予以响应，全国多个省份上百个城市密集落地，宣布降低房贷首付比例、取消房贷利率下限等政策手段。

　　综合判断，上述政策调整，对于二手房成交的活跃发挥了一定的催化作用。

　　需要注意的是，上述效果虽然包括一手房签约和二手房成交，但仍然只是局限在市场端内部进行观察。更加值得关注的是保障端的表现，我们认为也是未来存在进一步加力的可能空间，尤其是5月17日会议提出的“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”，这在一定程度上，有望缓解市场失灵，发挥政府作为最后“守门人”的职责。