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近期,万科债券价格大幅下跌,引发市场关注。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
万科整体债务压力如何?
根据2023年中报数据,万科有息负债规模3213.58亿元,其中一年内到期的有息负债457亿元,占比14.2%,短期债务占比较低,但应付债券规模达到762.2亿元。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)考虑到债券兑付刚性较强,实际上,这部分压力较大。进一步聚焦2024年来看,万科将要到期的公开市场债券规模达357亿元,压力不小。
房企债务滚续的难点在哪里?
2023年,万科实现全口径销售额3761.2亿元,规模较高,但考虑到当前房地产行业的大背景,销售能够腾挪的用于净偿还债券的资金规模有限。即使不拿地,项目建设支出放缓,但债务滚续仍需要资金支出,其债券偿付具有较强的刚性。在不考虑增量债务融资的情况下,销售回款对于项目建设应该能起到较强的闭环支撑,但债务融资偏弱后,需要销售回款来净偿还。而持续缩表,非常考验企业资产的流动性和质量。此外,在房企整个信用链条被冲击的情况下,房企的融资成本也将进一步提高。万科2023年上半年总资产收缩了729.3亿元,但有息负债增长了72.5亿元,或就是信任链条被冲击的结果。
当我们关注万科的时候,我们在担心什么?
首先肯定是对房地产行业的担忧。当前房价仍处于下行通道中,尽管出台了降低首付比例、降低存量和新增房贷利率、放松限购等政策,但住宅库销比仍然节节攀升,直追2015年高点。
此外,若万科违约,将进一步打击投资者信心,恶化房企融资环境,甚至冲击当前对国有房企的脆弱信任,对房地产大盘销售形成拖累。从历史经验来看,房企一旦违约,其销售额将大幅明显下滑,对房地产整体的销售形成负面影响,已经违约的房企,如碧桂园、融创、恒大、绿地、旭辉、世茂、中南置地、阳光城、龙光等在违约后,销售规模和排名均出现了明显下滑。
如何看待当前尚未违约的房企?
民营房企中,金地、大连万达商管市场担忧较高,估值体现明显。目前市场比较关注万科,对股东支持的力度有担忧。其他国有房企主体目前估值水平较低,整体还算不错。在国有股东的背景支持下,国有房企债务滚续顺畅、信任链条仍勉强能够维持运转。但万科如超预期发展,估值或有压力。
对于万科,仍然需要观望政策支持,我们倾向于乐观一点。
风险提示:信用风险发酵超预期,房地产政策放松超预期,房地产市场下行超预期;
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