冠中地產：2023/2024中期報告

（於香港註冊成立之有限公司）股份代號: 193中期報告中期報告 2023/2024冠中地產有限公司 2023/24中期報告01目錄頁次公司資料2簡明綜合損益及其他全面收益表3簡明綜合財務狀況表4簡明綜合權益變動表5簡明綜合現金流量表6簡明綜合財務報表附註7中期股息18管理層討論及分析18其他資料22CONSOLIDATEDSTATEMENTOFFINANCIALPOSITION冠中地產有限公司 2023/24中期報告02公司資料董事會執行董事蕭麗娜（於二零二三年十二月十三日獲委任）朱年耀（行政總裁）徐穎德（於二零二三年十二月十三日辭任）非執行董事蕭麗雅（於二零二三年十二月十三日獲委任）林耀祖（於二零二三年十二月十三日辭任）獨立非執行董事楊志偉黃廣發陳樹仁公司秘書湛永揚法定代表朱年耀湛永揚審核委員會楊志偉（主席）黃廣發陳樹仁薪酬委員會陳樹仁（主席）黃廣發楊志偉朱年耀提名委員會黃廣發（主席）楊志偉陳樹仁蕭麗娜（於二零二三年十二月十三日獲委任）朱年耀法律顧問德杰律師事務所核數師德勤關黃陳方會計師行執業會計師註冊公眾利益實體核數師主要往來銀行中國工商銀行（亞洲）有限公司香港上海滙豐銀行有限公司股份過戶登記及轉讓辦事處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712至1716室註冊辦事處香港上環文咸東街40號Bonham Majoris十三樓股份代號193冠中地產有限公司 2023/24中期報告03簡明綜合損益及其他全面收益表截至二零二四年一月三十一日止六個月截至下列日期止六個月二零二四年一月三十一日二零二三年一月三十一日附註千港元千港元（未經審核） （未經審核）收益客戶合約310,8392,771按實際利率法計算之利息314,04214,082銷售成本(2,836) (542)直接經營成本(1,958) (1,346) 毛利20,08714,965其他收入9,0605,924其他收益及虧損42,2188,619預期信貸虧損（「預期信貸虧損」）模式下之減值虧損淨額(5,443) (6,440)市場推廣開支(2,457) (3,023)行政開支(21,820) (21,496)其他酒店經營開支(5,677) (6,420)應佔一間聯營公司溢利（虧損） 8,939 (4,392)財務費用(2) (24) 除稅前溢利（虧損） 4,905 (12,287)所得稅抵免545393 期內溢利（虧損） 64,950 (11,894) 其他全面開支其後可能重列為損益的項目：因換算海外業務產生的匯兌差額(862) (789) 期內全面收益（開支）總額4,088 (12,683) 以下應佔期內溢利（虧損）：本公司擁有人6,326 (9,820)非控股權益(1,376) (2,074) 4,950 (11,894) 以下應佔期內全面收益（開支）總額：本公司擁有人5,658 (10,411)非控股權益(1,570) (2,272) 4,088 (12,683) 每股盈利（虧損）基本－港仙73.26 (5.05) 冠中地產有限公司 2023/24中期報告04簡明綜合財務狀況表於二零二四年一月三十一日二零二四年一月三十一日二零二三年七月三十一日附註千港元千港元（未經審核） （經審核）非流動資產物業、機器及設備8194,694191,070使用權資產25,15125,924於一間聯營公司的權益153,814144,875人壽保險保單的按金及預付款項11,55011,560消費金融服務客戶之應收款項914,54517,510 399,754390,939 流動資產待售物業36,29139,242存貨327481貿易及其他應收款項1039,70833,531消費金融服務客戶之應收款項949,34860,320應收一間聯營公司款項17(c) 7,5027,524預付所得稅2,1861,595經損益按公平值計算（「經損益按公平值計算」） 之金融資產11100,34778,367抵押銀行存款16649646銀行結餘及現金169,161191,297 405,519413,003 流動負債貿易及其他應付款項126,68811,063合約負債3,8402,110應付關連人士款項17(c) 2,0682,068應付稅項2,4961,890 15,09217,131 流動資產淨值390,427395,872 總資產減流動負債790,181786,811 非流動負債遞延稅項負債20,18320,901 淨資產769,998765,910 資本及儲備股本131,518,5191,518,519儲備(692,898) (698,556) 本公司擁有人應佔權益825,621819,963非控股權益(55,623) (54,053) 權益總額769,998765,910 冠中地產有限公司 2023/24中期報告05簡明綜合權益變動表截至二零二四年一月三十一日止六個月本公司擁有人應佔 股本資本儲備購股權儲備資本削減儲備匯兌儲備重估儲備按公平值計入其他全面收益之儲備累計虧損總計非控股權益總計千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元（附註）於二零二二年八月一日的結餘（經審核） 1,518,51915723,542170,5836251,510 (73,778) (826,797) 863,798 (45,726) 818,072期內虧損– – – – – – – (9,820) (9,820) (2,074) (11,894)期內其他全面開支– – – – (591) – – – (591) (198) (789) 期內全面開支總額– – – – (591) – – (9,820) (10,411) (2,272) (12,683) 於二零二三年一月三十一日的結餘（未經審核） 1,518,51915723,542170,583 (529) 51,510 (73,778) (836,617) 853,387 (47,998) 805,389於二零二三年八月一日的結餘（經審核） 1,518,51915723,542170,583 (13,806) 51,510 (73,778) (856,764) 819,963 (54,053) 765,910 期內溢利（虧損） – – – – – – – 6,3266,326 (1,376) 4,950期內其他全面開支– – – – (668) – – – (668) (194) (862) 期內全面收益（開支）總額– – – – (668) – – 6,3265,658 (1,570) 4,088 於二零二四年一月三十一日的結餘（未經審核） 1,518,51915723,542170,583 (14,474) 51,510 (73,778) (850,438) 825,621 (55,623) 769,998附註：「按公平值計入其他全面收益」指透過其他全面收益按公平值列賬。

冠中地產有限公司 2023/24中期報告06簡明綜合現金流量表截至二零二四年一月三十一日止六個月截至下列日期止六個月二零二四年一月三十一日二零二三年一月三十一日千港元千港元（未經審核） （未經審核）經營業務所得現金淨額除稅前溢利（虧損） 4,905 (12,287)物業、機器及設備折舊5,0695,707預期信貸虧損模式下之減值虧損淨額5,4436,440應佔一間聯營公司（溢利）虧損(8,939) 4,392經損益按公平值計算之金融資產增加(2,218) (5,175)衍生金融工具的公平值增加– (880)待售物業減少2,836541貿易及其他應收款項增加(6,286) (3,691)消費金融服務客戶之應收款項減少（增加） 8,495 (11,608)經損益按公平值計算之金融資產增加(19,762) (36,578)貿易及其他應付款項減少(4,393) (3,450)合約負債增加1,736 –已付所得稅(595) (71,430)其他項目(2,513) (1,031) (16,222) (129,050) 投資業務所得現金淨額已收利息3,0191,958購買物業、機器及設備(9,249) –出售物業、機器及設備的所得款項370 – (5,860) 1,958融資活動所耗現金淨額償還租賃負債– (40)已付利息(2) (24) (2) (64) 現金及現金等值項目的減少淨額(22,084) (127,156)期初現金及現金等值項目191,297336,137匯率變動的影響(52) (284) 期末現金及現金等值項目，代表銀行結餘及現金169,161208,697 冠中地產有限公司 2023/24中期報告07簡明綜合財務報表附註截至二零二四年一月三十一日止六個月1.編製基準冠中地產有限公司（「本公司」）簡明綜合財務報表乃遵照香港會計師公會（「香港會計師公會」）頒佈的香港會計準則第34號（「香港會計準則第34號」）「中期財務報告」的規定及香港聯合交易所有限公司證券上市規則附錄16內適用的披露規定編製。

作為比較資料而收錄簡明綜合財務報表所載的有關截至二零二三年七月三十一日止年度的財務資料，並不構成本公司於該年度的法定年度財務報表，惟皆來自該等財務報表。

根據香港公司條例第436條須進行披露的有關該等法定財務報表的進一步資料如下：本公司已根據香港公司條例第662(3)條及附表6第3部的要求呈交截至二零二三年七月三十一日止年度的財務報表予公司註冊處。

本公司的核數師已就該等財務報表出具報告。

該核數師報告為有保留意見，並載有根據香港公司條例第407(2)條及第407(3)條作出的陳述。

該核數師報告並無包含核數師以強調方式在沒有對其報告作出保留意見下所關注之任何事項的提述；且並未載有根據香港公司條例第406(2)條作出的陳述。

2.主要會計政策簡明綜合財務報表乃按歷史成本編製，惟若干金融工具乃以公平值計量。

除因應用香港財務報告準則（「香港財務報告準則」）（修訂本）產生的其他會計政策外，截至二零二四年一月三十一日止六個月的簡明綜合財務報表所用的會計政策及計算方法與本集團截至二零二三年七月三十一日止年度全年綜合財務報表所呈列者相同。

應用香港財務報告準則（修訂本）於本中期期間，本集團已首次應用下列由香港會計師公會所頒佈與本集團簡明綜合財務報表編製相關的於二零二三年八月一日或之後開始的年度期間強制生效的香港財務報告準則（修訂本）：香港財務報告準則第17號（包括二零二零年十月及二零二二年二月的香港財務報告準則第17號（修訂本））保險合約香港會計準則第8號（修訂本）會計估計的定義香港會計準則第12號（修訂本）與單一交易產生的資產及負債相關的遞延稅項香港會計準則第12號（修訂本）國際稅收改革－支柱二立法模板香港會計準則第1號及香港財務報告準則實務報告第2號（修訂本）會計政策披露於本期間應用香港財務報告準則（修訂本）不會對本集團於本期間及先前期間之財務狀況及表現及╱或該等簡明綜合財務報表所列披露造成重大影響。

冠中地產有限公司 2023/24中期報告083.收益及分部資料客戶合約收益分拆截至下列日期止六個月二零二四年一月三十一日二零二三年一月三十一日千港元千港元商品或服務類型酒店業務收益－客房租金6,3001,632－食品及飲料銷售28818－提供輔助服務4010出售待售物業所得收益4,2111,111 10,8392,771地區市場中國內地10,8392,771收益確認時間某個時間點4,5391,139於一段時間內6,3001,632 10,8392,771按實際利率法計算之利息截至下列日期止六個月二零二四年一月三十一日二零二三年一月三十一日千港元千港元消費金融服務客戶之應收款項之利息收入14,04214,082分部資料本集團根據主要營運決策者（「主要營運決策者」，即本公司執行董事）為分配資源至分部及評估其表現所獲呈報資料而釐定的報告及經營分部如下：酒店業務–酒店業務及其有關服務金融投資–買賣上市證券及其他金融工具物業–銷售待售物業消費金融–提供消費金融服務冠中地產有限公司 2023/24中期報告093.收益及分部資料（續）有關該等分部的資料於下文呈報。

分部收益及業績下列為本集團於回顧期內按報告及經營分部劃分的收益及業績的分析：截至二零二四年一月三十一日止六個月酒店業務金融投資物業消費金融總計千港元千港元千港元千港元千港元所得款項總額6,62815,8234,21114,04240,704分部收益6,628 – 4,21114,04224,881分部（虧損）溢利(6,734) 6,1391,190 (1,470) (875)未分配收入2,983未分配開支(6,140)財務費用(2)應佔一間聯營公司溢利8,939 除稅前溢利4,905截至二零二三年一月三十一日止六個月酒店業務金融投資物業消費金融總計千港元千港元千港元千港元千港元所得款項總額1,66042,3221,11114,08259,175分部收益1,660 – 1,11114,08216,853分部（虧損）溢利(8,921) 10,612234511,976未分配收入180未分配開支(10,027)財務費用(24)應佔一間聯營公司虧損(4,392) 除稅前虧損(12,287)冠中地產有限公司 2023/24中期報告103.收益及分部資料（續）分部收益及業績（續）分部（虧損）溢利指每個分部（所產生虧損）所賺取溢利而尚未分配若干其他收入、中央行政成本、董事薪金、財務費用及應佔一間聯營公司的虧損。

此乃向主要營運決策者報告用作分配資源及評估表現的基準。

其他分部資料計算分部（虧損）溢利時已包括下列其他分部資料：截至二零二四年一月三十一日止六個月酒店業務金融投資物業消費金融未分配分部總計千港元千港元千港元千港元千港元千港元物業、機器及設備折舊(4,980) – – (15) (74) (5,069)使用權資產折舊(697) – – – – (697)銀行及其他利息收入108 – 1992,9843,201經損益按公平值計算的金融資產利息收入– 3,937 – – – 3,937出售物業、機器及設備的收益– – – – 355355截至二零二三年一月三十一日止六個月酒店業務金融投資物業消費金融未分配分部總計千港元千港元千港元千港元千港元千港元物業、機器及設備折舊(5,677) – – – (30) (5,707)使用權資產折舊(743) – – – (69) (812)銀行及其他利息收入1041,590 – 2601792,133經損益按公平值計算的金融資產利息收入– 480 – – – 480冠中地產有限公司 2023/24中期報告114.其他收益及虧損截至下列日期止六個月二零二四年一月三十一日二零二三年一月三十一日千港元千港元經損益按公平值計算的金融資產公平值增加2,2185,175衍生金融工具公平值增加– 880經損益按公平值計算的金融資產股息收入– 2,564 2,2188,6195.所得稅抵免截至下列日期止六個月二零二四年一月三十一日二零二三年一月三十一日千港元千港元所得稅開支包括：即期稅項中國土地增值稅(611) (161)遞延稅項656554 45393由於本公司及其附屬公司於該等期間並無產生任何應課稅溢利，亦無以前年度結轉之稅項虧損以抵銷兩個期間應課稅溢利，故並無就兩個期間之香港利得稅作出撥備。

根據中華人民共和國（「中國」）企業所得稅法（「企業所得稅法」）及企業所得稅法實施條例，於兩個期間，中國附屬公司的稅率為25%。

中國土地增值稅撥備乃根據相關中國稅法及法規所規定的要求按30%至60%的累進增值稅率估計，並有若干可扣除額。

由於中國附屬公司於兩個期間並無產生任何應課稅溢利，故並無就兩個期間計提中國企業所得稅撥備。

冠中地產有限公司 2023/24中期報告126.期內溢利（虧損）截至下列日期止六個月二零二四年一月三十一日二零二三年一月三十一日千港元千港元期內虧損已扣除（計入）：折舊計入下列各項：－其他酒店經營開支4,9805,677－行政開支8930使用權資產折舊697812計入其他收入：－銀行及其他利息收入(3,201) (2,133)－經損益按公平值計算的金融資產利息收入(3,937) (480)－出售物業、機器及設備的收益(355) –7.每股盈利（虧損）本公司擁有人應佔的每股基本虧損乃依據以下數據計算：截至下列日期止六個月二零二四年一月三十一日二零二三年一月三十一日千港元千港元計算每股基本虧損的本公司擁有人應佔期內溢利（虧損） 6,326 (9,820)股份數目股份數目計算每股基本虧損的普通股數目194,337,559194,337,559由於兩個中期期間並無具潛在攤薄效應的普通股，故並無呈列兩個期間的每股攤薄盈利。

冠中地產有限公司 2023/24中期報告138.物業、機器及設備變動期內，本集團收購物業、機器及設備，現金代價為9,249,000港元（截至二零二三年一月三十一日止六個月：無）。

此外，本集團於期內出售賬面總值為15,000港元的若干物業、機器及設備而所得款項為370,000港元，並導致出售收益為355,000港元。

截至二零二三年一月三十一日止期間，概無出售物業、機器及設備。

9.消費金融服務客戶之應收款項消費金融服務客戶之應收款項指向大量客戶提供消費貸款之應收款項，向個別客戶之貸款介於2,000港元至300,000港元（二零二三年七月三十一日：2,000港元至120,000港元）。

該等應收款項為無抵押，並按固定利率計息，固定利率介乎4%至48%（二零二三年七月三十一日：26%至48%），乃根據貸款期限、本金金額及個人客戶之信用歷史等因素釐定。

該等款項將由客戶在貸款期限內透過分期付款支付。

於二零二四年一月三十一日，確認預期信貸虧損模式項下之減值虧損為11,590,000港元（二零二三年七月三十一日：13,783,000港元）。

於報告期末，與逾期付款的消費金融服務客戶之淨結餘額總值為790,000港元（二零二三年七月三十一日：1,643,000港元）。

本集團對消費金融服務客戶之應收款項按其各自之合約到期日（扣除撥備）分析如下：二零二四年一月三十一日二零二三年七月三十一日千港元千港元一個月內4,1964,531六個月或以下但超過一個月23,35128,046一年或以下但超過六個月21,80127,743超過一年14,54517,510 63,89377,830分析為：流動部分49,34860,320非流動部分14,54517,510 63,89377,830冠中地產有限公司 2023/24中期報告1410.貿易及其他應收款項酒店收益通常以現金或信用卡的方式進行結算。

本集團給予其酒店業務貿易客戶的賒賬期平均為30日。

以下為貿易應收款項以發票日期為基準呈列的分析。

二零二四年一月三十一日二零二三年七月三十一日千港元千港元0至30日32227431至60日419061至90日454591日或以上320333 1,100802作為本集團信貸風險管理的一部分，本集團利用應收賬款過往逾期狀況對其客戶進行減值評估，原因是該等客戶乃由具有共同風險特徵的客戶組成，有關特徵反映客戶根據合約條款支付所有到期款項的能力。

估計虧損率乃根據應收賬款預期年期內的過往觀察違約率進行估計，並就無需付出過多成本或努力即可得的前瞻性資料作出調整。

歸類工作由管理層定期檢討，以確保更新與特定應收賬款相關的資料。

於兩個期間，概無根據撥備矩陣確認貿易應收款項減值撥備。

11.經損益按公平值計算之金融資產二零二四年一月三十一日二零二三年七月三十一日千港元千港元於香港的上市債務證券21,51228,341海外上市債務證券78,83550,026 100,34778,367上述投資的公平值乃根據於報告期末營業時間結束時的市場報價釐定。

冠中地產有限公司 2023/24中期報告1512.貿易及其他應付款項下列為根據發票日期呈列之貿易應付款項的分析。

二零二四年一月三十一日二零二三年七月三十一日千港元千港元0至30日1626231至60日615261至90日572891日或以上13654 41619613.股本普通股數目金額千港元已發行及繳足：無面值普通股於二零二二年八月一日、二零二三年七月三十一日及二零二四年一月三十一日194,337,5591,518,51914.以股份為基礎付款交易本公司於二零一二年十二月七日採納一項購股權計劃，該計劃已於二零二二年十二月六日屆滿。

截至二零二三年一月三十一日止六個月及計劃屆滿前，概無購股權已根據該計劃獲授出或尚未獲行使。

15.金融工具的公平值計量本集團根據經常性基準按公平值計量的金融工具的公平值於報告期末，本集團若干金融工具按公平值計量。

下表提供釐定該等金融工具公平值的方式（尤其是所使用的估值技術及輸入數據），以及將公平值計量歸類的公平值層次級別（第一至三級）的有關資料，乃根據公平值計量輸入數據的可觀察程度而釐定。

第一級的公平值計量乃於活躍市場取得相同資產或相同負債的報價（未經調整）；第二級的公平值計量乃於資產或負債計入第一級所屬報價以外的可直接（即價格）或間接（即自價格衍生）觀察輸入數據而得出的計量；及第三級的公平值計量乃於資產或負債計入非根據可觀察市場數據（無法觀察輸入數據）的估值方法而得出的計量。

冠中地產有限公司 2023/24中期報告1615.金融工具的公平值計量（續）本集團根據經常性基準按公平值計量的金融工具的公平值（續）於以下日期的公平值公平值層次估值技術及主要輸入數據重大不可觀測輸入數據及敏感度分析金融資產二零二四年一月三十一日二零二三年七月三十一日千港元千港元經損益按公平值計算的上市債務證券100,34778,367第一級活躍市場之買入報價不適用於兩個期間內，於第一、第二及第三級之間並無轉移。

本公司董事認為於簡明綜合財務報表內按攤銷成本入賬之金融資產及金融負債的賬面值與其各自公平值相若。

16.資產抵押於二零二四年一月三十一日，銀行存款649,000港元（二零二三年七月三十一日：646,000港元）已抵押予銀行，作為本集團獲授信貸融資最多600,000港元（二零二三年七月三十一日：600,000港元）的抵押，本集團動用其中2,000港元（二零二三年七月三十一日：無）。

17.關連人士的披露(a)主要管理人員的補償：期內，董事（為本集團主要管理層成員）的酬金如下：截至下列日期止六個月二零二四年一月三十一日二零二三年一月三十一日千港元千港元短期利益1,8771,411退休福利5 – 1,8821,411主要管理人員的酬金乃由本公司董事會考慮薪酬委員會的建議後，參考個人表現及市場趨勢而釐定。

冠中地產有限公司 2023/24中期報告1717.關連人士的披露（續）(b)關連人士交易期內，本集團已與一名關連人士訂立以下交易：截至下列日期止六個月關連人士交易性質二零二四年一月三十一日二零二三年一月三十一日千港元千港元關連公司（附註）與短期租賃有關的開支857721附註：該關連公司由本公司一名前董事（亦為本公司前股東）控制。

(c)其他關連人士交易及結餘應收一間聯營公司款項乃無抵押、不計利息、非貿易性質及須按要求償還。

應付關連人士款項乃無抵押、不計利息、非貿易性質及須按要求償還。

該等款項包括應付下列各方的款項：二零二四年一月三十一日二零二三年七月三十一日千港元千港元本公司若干附屬公司的非控股股東2,0682,06818.融資擔保於二零二四年一月三十一日，本集團以其客戶為受益人就銀行向本集團所開發物業的買家向該等客戶提供的按揭貸款向銀行提供11,487,000港元（二零二三年七月三十一日：15,053,000港元）的擔保。

該等擔保由本集團向銀行提供，並於銀行自客戶收到各物業建築物所有權證書作為獲得按揭貸款的抵押擔保時，該等擔保將會解除。

本公司董事認為該等擔保於初步確認時的公平值及於報告期末的預期信貸虧損並不重大。

冠中地產有限公司 2023/24中期報告18中期股息董事並不建議就截至二零二四年一月三十一日止六個月派付任何股息。

管理層討論及分析業績回顧本集團於截至二零二四年一月三十一日止六個月錄得收益24,900,000港元（截至二零二三年一月三十一日止六個月：16,900,000港元），主要包括消費金融服務收入14,000,000港元（截至二零二三年一月三十一日止六個月：14,100,000港元）；酒店業務收入6,600,000港元（截至二零二三年一月三十一日止六個月：1,700,000港元）；及銷售物業收入4,200,000港元（截至二零二三年一月三十一日止六個月：1,100,000港元）。

截至二零二四年一月三十一日止六個月，本公司擁有人應佔溢利淨額為6,300,000港元，而去年同期的虧損淨額為9,800,000港元。

截至二零二四年一月三十一日止六個月期間的轉虧為盈主要由於本集團酒店業務及物業銷售收益增加以及應佔一間聯營公司溢利8,900,000港元，而截至二零二三年一月三十一日止六個月期間應佔虧損為4,400,000港元。

流動性及財務資源本集團繼續保持流動性。

於二零二四年一月三十一日，本集團持有銀行結餘及現金169,800,000港元（二零二三年七月三十一日：191,900,000港元）（主要以港元及人民幣計值）及有價證券總值100,300,000港元（二零二三年七月三十一日：78,400,000港元）。

於二零二四年一月三十一日，概無尚未償還的銀行及其他借貸（列為「其他應付款項」的公司信用卡應付款項除外）（二零二三年七月三十一日：無）。

於二零二四年一月三十一日，本集團的資產負債比率（以本集團總負債相對於股東資金的百分比列示）為4.3%（二零二三年七月三十一日：4.6%）。

冠中地產有限公司 2023/24中期報告19匯率風險本集團數間主要附屬公司的資產和負債及交易主要以人民幣或港元掛鈎的貨幣計值，使本集團承受外匯風險，而該項風險並未進行對沖。

本集團的政策是監察該項風險，並於有需要時採用合適對沖措施。

業務回顧截至二零二四年一月三十一日止六個月，本集團的主要業務為物業開發、消費金融、酒店業務、金融投資及相關業務。

物業投資及發展中華人民共和國（「中國」）佛山財神酒店側的住宅項目銷售活動持續進行中，而截至二零二四年一月三十一日止六個月已確認物業銷售收益4,200,000港元（截至二零二三年一月三十一日止六個月：1,100,000港元）。

於二零二四年一月三十一日，錄得待交付單位的按金約3,600,000港元（二零二三年七月三十一日：1,900,000港元），而此高層住宅發展項目約6.7%的未售出可銷售樓面面積（主要涉及約165個停車位）預期將可於不久將來為本集團收益作出進一步貢獻。

消費金融本集團通過可進行人工智能信貸風險建模的自主研發的在線平台涉足香港消費金融領域，於期末日期約為3,200名活躍用戶提供服務（二零二三年七月三十一日：約3,500名用戶）。

該服務的貸款組合淨額維持為63,900,000港元（二零二三年七月三十一日：77,800,000港元），向個人用戶的貸款介於2,000港元至300,000港元（二零二三年七月三十一日：2,000港元至120,000港元），賒賬期最長為36個月（二零二三年七月三十一日：36個月）。

應收款項為無抵押且按根據個別客戶的貸款期限、本金額及信貸記錄等因素釐定的固定利率介乎4%至48%（二零二三年七月三十一日：26%至48%）計息。

向約75%（二零二三年七月三十一日：74%）的客戶發放的貸款本金額為40,000港元或以下，約78%（二零二三年七月三十一日：82%）的賒賬期為18個月或以下。

於二零二四年一月三十一日及二零二三年七月三十一日，來自最大借款人及五大借款人的應收款項總額低於貸款組合淨額的1%。

冠中地產有限公司 2023/24中期報告20期內，該等貸款錄得利息收入14,000,000港元（截至二零二三年一月三十一日止六個月期間：14,100,000港元），而應收款項於預期信貸虧損模式下的減值虧損為5,400,000港元（截至二零二三年一月三十一日止六個月期間：6,400,000港元）。

酒店業務本集團擁有佛山財神酒店的75%有效權益。

該酒店位於中國佛山市順德區樂從鎮，設有超過400間客房。

截至二零二四年一月三十一日止六個月內，酒店業務在新冠肺炎疫情影響下逐步恢復，及錄得入住率約22.4%以及營業額約6,600,000港元（截至二零二三年一月三十一日止六個月：1,700,000港元）。

本集團亦透過本集團的聯營公司天福集團有限公司持有澳門財神酒店的32.5%權益。

在疫情影響下，期內該酒店錄得入住率約97.9%及營業額約101,200,000港元，而截至二零二三年一月三十一日止六個月的營業額為約42,000,000港元。

金融投資本集團繼續進行證券投資，其策略為維持有價證券的多元組合，進行有效財務及風險管理。

本集團將繼續運用其盈餘資金投資具吸引力回報及滿意評級的有價證券，包括債務證券及衍生工具。

管理層密切監視下的投資組合預期將產生穩定收入，且可於需要時迅速變現以支持本集團的營運及現金需求。

於二零二四年一月三十一日，本集團經損益按公平值計算的金融資產投資組合包括有價債務證券100,300,000港元（二零二三年七月三十一日：78,400,000港元）。

冠中地產有限公司 2023/24中期報告21於二零二四年一月三十一日，本集團擁有6隻上市（二零二三年七月三十一日：6隻）及1隻未上市（二零二三年七月三十一日：1隻）債務證券，佔投資組合的約100.0%（二零二三年七月三十一日：100.0%）。

組合內最大單一債務證券的市值佔本集團總資產的約3.7%（二零二三年七月三十一日：2.8%），所持有的五大債務證券的市值佔本集團總資產的約12.2%（二零二三年七月三十一日：9.4%）。

於期末日期，持有的剩餘2隻（二零二三年七月三十一日：2隻）債務證券佔本集團總資產的0.2%（二零二三年七月三十一日：0.4%），各介乎0.0%至0.2%（二零二三年七月三十一日：0.0%至0.4%）。

該等債務證券中約56.9%（二零二三年七月三十一日：71.1%）與中國房地產公司有關。

期內，債券組合產生公平值收益淨額2,500,000港元（截至二零二三年一月三十一日止六個月期間：公平值收益100,000港元）及利息收入3,900,000港元（截至二零二三年一月三十一日止六個月期間：500,000港元）。

於二零二四年一月三十一日，本集團並無持有上市股本證券（二零二三年七月三十一日：無）。

期內，股本組合產生公平值虧損淨額200,000港元（截至二零二三年一月三十一日止六個月：公平值收益5,100,000港元）及並無產生股息收入（截至二零二三年一月三十一日止六個月：2,600,000港元）。

截至二零二二年七月三十一日止年度，本集團就本集團持有的上市股本證券訂立若干衍生品合約並於截至二零二三年一月三十一日止六個月期間錄得900,000港元的公平值收益。

展望本集團於整個新冠肺炎疫情期間維持良好的財務狀況。

儘管整體經濟活動仍低於新冠肺炎疫情前水平，但在新冠肺炎疫情限制放寬後，本集團的業務（尤其是酒店業務）持續呈現改善。

董事會將繼續密切監察全球經濟發展，制定策略及計劃以有效利用其資源促進本集團業務發展，抓住可行的商機以維持可持續長期增長。

冠中地產有限公司 2023/24中期報告22或然負債於二零二四年一月三十一日，本集團就銀行向本集團所開發物業的買家提供的按揭貸款向銀行提供約11,500,000港元（二零二三年七月三十一日：15,100,000港元）的擔保。

當房屋所有權證書已頒發並由買家抵押予銀行以獲得按揭貸款時，該等擔保將會解除。

董事認為該等擔保於初步確認時的公平值並不重大。

董事亦認為，倘買家拖欠銀行款項，相關物業的公平值能夠補足本集團產生的未償還按揭貸款。

資產抵押於二零二四年一月三十一日，本集團銀行存款649,000港元已抵押予銀行，作為本集團獲授信貸融資最多600,000港元的抵押，本集團已動用其中2,000港元（二零二三年七月三十一日：無）。

僱員本集團向其僱員提供與彼等經驗、表現和工作性質相稱的具競爭力薪酬待遇，包括基本薪酬、花紅、購股權、醫療計劃、退休及其他福利。

其他資料購股權本公司於二零一二年十二月七日採納購股權計劃，該計劃已於二零二二年十二月六日到期。

截至二零二三年一月三十一日止六個月及於該計劃屆滿前，概無購股權已根據該計劃獲授出或仍尚未獲行使。

冠中地產有限公司 2023/24中期報告23董事及主要行政人員於股份及相關股份的權益及短倉於二零二四年一月三十一日，各董事及主要行政人員以及彼等的聯繫人於本公司及其相聯法團的股份及相關股份中擁有根據證券及期貨條例（「證券及期貨條例」）第352條須由本公司存置的登記冊所記錄，或根據上市公司董事進行證券交易的標準守則須知會本公司及香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）的權益如下：好倉本公司的普通股持股數目董事姓名個人權益（作為實益擁有人持有）家族權益（配偶或十八歲以下子女的權益）公司權益（受控制公司的權益）總計佔本公司已發行股本百分比蕭麗娜（「蕭麗娜女士」） – – 55,000,000（附註1）55,000,00028.3%朱年耀（「朱先生」） 16,240,750 – 31,650,555（附註2）47,891,30524.6%附註：1.蕭麗娜女士被視作擁有透過Nichrome Limited（「Nichrome」，該公司由蕭麗娜女士全資擁有）持有的55,000,000股本公司股份的權益。

2.朱先生被視作擁有透過Supervalue Holdings Limited（「Supervalue」，該公司由朱先生全資擁有）持有的31,650,555股本公司股份的權益。

除上文所披露者外，於二零二四年一月三十一日，董事、主要行政人員或彼等的聯繫人概無於本公司或其任何相聯法團的任何股份及相關股份中擁有任何權益或短倉。

冠中地產有限公司 2023/24中期報告24購買股份或債券的安排本公司或其任何附屬公司於期內任何時間概無訂立任何安排，致使本公司董事可透過購買本公司或任何其他法人團體的股份或債券而獲益，亦無董事或任何彼等的配偶或十八歲以下子女擁有任何可認購本公司證券的權利，或已行使任何有關權利。

主要股東於二零二四年一月三十一日，根據證券及期貨條例第336條須由本公司存備的主要股東名冊所示，下列股東已知會本公司其於本公司已發行股本中的相關權益及短倉：好倉本公司的普通股持股數目 股東姓名╱名稱個人權益（作為實益擁有人持有）家族權益（配偶或十八歲以下子女的權益）公司權益（受控制公司的權益）總計佔本公司已發行股本百分比Nichrome 55,000,000 – – 55,000,00028.3%蕭麗娜女士– – 55,000,000（附註1）55,000,00028.3%Supervalue 31,650,555 – – 31,650,55516.3%朱先生16,240,750 – 31,650,555（附註2）47,891,30524.6%附註：1.蕭麗娜女士被視作擁有透過Nichrome（由蕭麗娜女士全資擁有）持有的55,000,000股本公司股份的權益。

2.朱先生被視作擁有透過Supervalue（由朱先生全資擁有）持有的31,650,555股本公司股份的權益。

除上文披露者外，於二零二四年一月三十一日，本公司並無獲知會於本公司已發行股本中有任何其他相關權益或短倉。

冠中地產有限公司 2023/24中期報告25審核委員會審核委員會已審閱截至二零二四年一月三十一日止六個月的未經審核中期賬目。

公司管治本公司於截至二零二四年一月三十一日止六個月內一直遵守上市規則附錄C1（前稱附錄14）所載的企業管治守則（「守則」）的所有適用條文，惟下列偏離情況除外：本公司若干獨立非執行董事的委任並無特定任期，但彼等須按本公司組織章程細則第103(A)條規定，於股東週年大會上輪值告退。

本公司將確保所有董事均定期輪值告退。

進行證券交易的標準守則本公司已採納上市規則附錄C3（前稱附錄10）所載的上市發行人董事進行證券交易的標準守則（「標準守則」），作為本公司董事進行證券交易的行為守則。

經向全體董事進行特定查詢後，全體董事均確認彼等於截至二零二四年一月三十一日止六個月內已遵守標準守則所載的規定準則。

買賣或贖回本公司的上市證券於截至二零二四年一月三十一日止六個月，本公司或其任何附屬公司概無買賣或贖回本公司的任何上市證券。

有關董事資料的最新情況根據上市規則第13.51B(1)條，自本公司最近報告日期以來，董事資料變動情況載列如下。

徐穎德先生已辭任本公司董事會主席兼執行董事，林耀祖先生已辭任本公司非執行董事，自二零二三年十二月十三日起生效，原因為彼等希望將更多時間投入其他業務中。

蕭麗娜女士已獲委任為執行董事兼董事會主席及蕭麗雅女士（「蕭麗雅女士」）已獲委任為非執行董事，自二零二三年十二月十三日起生效。

冠中地產有限公司 2023/24中期報告26蕭麗娜女士的履歷詳情如下：蕭麗娜女士，30歲，執行董事、董事會主席及董事會提名委員會成員。

彼於二零二三年十二月獲委任加入董事會。

彼於金融科技及消費金融業務擁有逾五年經驗。

彼為本集團始於二零一七年的消費金融業務的創始人。

彼為融易香港有限公司的董事兼行政總裁及陞揚有限公司的董事，該等公司均為本公司的附屬公司，為客戶提供在線消費金融。

蕭麗娜女士取得英國倫敦大學學院商業信息管理學學士學位及技術管理碩士學位。

蕭麗娜女士為蕭麗雅女士的胞妹。

蕭麗雅女士的履歷詳情如下：蕭麗雅女士，35歲，非執行董事。

彼於二零二三年十二月獲委任加入董事會。

彼於企業管理及酒店運營擁有逾11年經驗。

彼曾於二零一三年五月至二零一六年六月擔任Fortuna Jet Aviation Company Limited的規劃員及常務。

蕭麗雅女士自二零一六年七月起任職於天福集團有限公司（澳門財神酒店的擁有人），擔任其執行董事兼總裁。

蕭麗雅女士亦自二零一六年起擔任本公司項目開發經理。

蕭麗雅女士獲得英國倫敦政治經濟學院理學學士學位及香港浸會大學傳播學文學碩士學位。

蕭麗雅女士為蕭麗娜女士的胞姊。

承董事會命冠中地產有限公司主席蕭麗娜香港，二零二四年三月二十七日截至本報告日期，董事會成員包括執行董事蕭麗娜女士、朱年耀先生，非執行董事蕭麗雅女士，以及獨立非執行董事楊志偉先生、黃廣發先生及陳樹仁先生。

封面 目錄 公司資料 簡明綜合損益及其他全面收益表 簡明綜合財務狀況表 簡明綜合權益變動表 簡明綜合現金流量表 簡明綜合財務報表附註 中期股息 管理層討論及分析 其他資料