民生证券-土地市场系列专题：城投拿地成主力-240402

　　2021年下半年开始，房地产市场格局已然发生着了较大变化，民企地产逐步出险，土地财政压力持续提升，在此背景下，城投在土拍市场频频现身，拿地占比节节攀升。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】而自2023年四季度以来，城投拿地规模又有明显增加。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　全国城投拿地表现如何？

　　城投拿地平均溢价率低于整体溢价率。2023年土地成交市场整体呈低温运行态势，土地成交溢价率有所下降，城投拿地平均溢价率也有所下降，但是城投拿地平均溢价率整体低于土地整体成交溢价率。

　　城投拿地金额，2022年城投拿地金额在土地出让金下滑的情况下逆势大幅增加，且城投拿地金额占比达到高点，为44%。2023年伴随着土地出让金的进一步下滑，城投拿地金额也下滑至18593亿元，同比下降23%，城投拿地占比约为39%，同比下降4个百分点。

　　城投拿地面积，2023年土地出让面积出现断崖式下降，但是城投拿地面积仅微微下调至198497万平方米，同比下降3%，城投拿地面积占比约为91%，同比增加了52个百分点。

　　各地城投拿地表现如何？

　　（1）城投拿地规模超过1000亿元的省市：江苏、浙江、山东、四川、湖南、湖北、上海7省2023年城投累计拿地金额超10000亿元，占2023年全国城投拿地金额的68%，虽较2022年均有下滑，但仍居于全国前列。其中，江苏城投拿地金额远超其他省份，且主要是2023年四季度城投拿地规模较高。

　　（2）城投拿地规模在300-1000亿元之间的省市：广东、江西、安徽、福建、重庆、河南、河北、贵州、陕西、广西10省市城投拿地合计有4862亿元，低于江苏单个省份规模。另外，除河北城投拿地金额较2022年上升63%外，其余均有所下降，且广东、陕西城投拿地金额同比2022年下滑幅度大，均超50%。

　　（3）城投拿地规模在100-300亿元之间的省市，北京、吉林、云南、天津、辽宁5省市仅云南2023年城投拿地金额同比下降13%，其中吉林2023城投拿地规模明显较高，且占比从10%提升至51%。

　　（4）城投拿地规模低于100亿元的省市：8个省市2023年的城投拿地合计规模还不超过北京单个省份的城投拿地金额，且整体城投拿地金额占比也较低。但青海、宁夏、海南2023年城投拿地有明显增加。

　　拿地的城投平台分布有何特征？

　　对于近5年城投平台的城投拿地金额方面：区县级、地级市/直辖市区平台拿地规模较高，占比基本维持在32%至38%之间浮动，国家级园区也有所增加。

　　对于近5年城投平台的城投拿地面积方面：省级平台拿地面积2019年还低于区县级和地级市，但是2020年开始逐年增加，2022年明显高于区县级和地级市平台，而区县级和地级市平台拿地面积不相上下。

　　对于各省份平台公司城投拿地的情况，2023年，拿地金额位居前20的城投主体主要为地级市平台，共有13家。2023年，拿地面积位居前20的城投主体主要为省级，共有13家。

　　风险提示：房地产政策不及预期，宏观经济、地方政府债务压力、城投信用风险事件超预期。