东莞证券-房地产行业2023年年报及2024年一季报综述：业绩继续承压，期待政策带动基本面逐步修复-240510

　　投资要点：

　　2023年上市房企业绩继续承压，销售改善缓慢。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2023年营业总收入较2022年继续有所下降，连续两年负增长，但在保交付带动下降幅有所收窄，而营业总收入绝对值降至2019年的水平。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）上市房企整体净利润、归属净利润继续录得亏损，而亏损绝对值下降明显。行业整体业绩继续承压，处于调整之中，亏损主要仍由于结算毛利率下降、计提减值准备等带来。由于2023年结算大部分为2022年及2023年的销售，房价处于调整之中，行业整体亏损；2024年在销售回暖相对缓慢之下，年内结算业绩或大概率继续承压。2024年前3月，行业整体销售面积及销售金额同比降幅维持在20%-30%左右区间，销售回暖动力仍不足。如若销售回暖进度维持缓慢，将对2024年行业整体结算及业绩带来影响，需持续监测楼市成交情况。

　　行业盈利能力继续探底。2023年行业整体销售毛利率及销售净利率分别为16.98%和-0.62%，毛利率较2022年全年下降0.76个百分点，净利率降幅则收窄1.28个百分点。2024年Q1销售毛利率为16.68%，销售净利率为1.25%，也在近十年同期的底部。当前行业景气度回升仍相对缓慢，房价处于探底过程；同时房企降本增效、土地溢价率下降等，对行业利润率有所提振；整体看，未来几个季度行业利润率或将呈现探底回升状态。

　　降杠杆持续，经营性现金流量净额小幅改善。2023年行业整体负债率水平跌至2015年以来的底部，总负责、带息债务及净债务均较2022年末有一定幅度的下降，行业收缩投资减少负债趋势明显。

　　总结与投资建议：上市房企2023年全年业绩整体表现不佳，全年营收同比继续负增长，绝对值跌至接近2019年的水平。净利润、归属净利润也连续两年录得亏损，行业仍处于调整之中。行业业绩承压，主要由于结算量下降、毛利率下滑以及计提减值准备等带来。而2024年Q1行业营收、净利润、归属净利润同比也持续下滑，其中净利润归属净利润虽然录得正数，但绝对值低。行业业绩仍处于探底过程中。另一方面，行业销售回暖进度仍缓慢，2024年前3月，行业整体销售面积及销售金额同比降幅维持在20%-30%左右区间。如若销售回暖进度维持缓慢，将对2024年行业整体结算及业绩带来影响，需持续监测楼市成交情况。

　　从盈利情况看，截止2024Q1行业整体毛利率持续下滑，由于费用下降等，净利润率有所修复。房企降本增效、土地溢价率下降等，未来几个季度行业利润率或将呈现探底回升状态。同时，房企整体处于去杠杆、降低债务过程中，也带来了拿地、开发投资、新开工等动力下降。

　　整体来看，当前行业销售及基本面修复仍相对缓慢。而楼市优化政策持续加码叠加推出，预计政策成效将逐步体现，将能带动行业加快走出本轮调整周期底部。地产板块年内累计跌幅较大，对基本面探底已有较充分的反映；短期在政策持续提振之下，带来超跌反弹行情预计能有所延续。而后续楼市销售数据改善以及房企逐步化债完成，修复基本面及业绩，将能带动板块个股更持续的修复行情。建议可关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业，包括保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）等。

　　风险提示：楼市销售持续低迷，销售数据不理想；开发商对后市较悲观，开发投资持续走低；房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，债务违约持续出现；购房需求及信心持续不足。