东莞证券-房地产行业动态点评：央行下调购房首付比例及取消商贷利率下限，政策力度大有助行业加快走出周期底部-240517

　　事件：

　　全国切实做好保交房工作视频会议5月17日在京召开。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】中国央行出台一系列措施，包括调整商业性个人住房贷款利率、下调个人住房公积金贷款利率、调整个人住房贷款最低首付款比例等。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　点评：

　　5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。

　　另一方面，中国人民银行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

　　同时也下调个人住房公积金贷款利率。自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

　　首套房及二套房首付比例下限进一步下调，达到中国购房史以来最低水平；同时全国层面上取消首套及二套房商业贷款利率下限，也为历史以来罕见。中央层面的房地产优化政策进一步落地，并且力度极大，对提振市场信心，刺激房地产销售将带来正面影响。

　　另一方面，全国切实做好保交房工作视频会上，国务院副总理也表示：相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

　　预计未来进一步放开限购、放宽落户、优化“以旧换新”、“消化存量房产”、“优化增量住房”将是政策的主要方向。特别是更多地方政府将收储存量房以用作保障性住房预期提升。这对于楼市去库存，推行“保障房+商品房”双轨制的房地产新发展模式，修复房地产市场及房企基本面将带来较直接及迅速的效果。

　　整体来看，中央层面一系列政策组合拳出台，力度极大，超出市场预期，将有助提振市场信心，活跃楼市，加快带动行业走出本轮调整周期底部。近期在政策持续提振之下，也带来板块及个股的超跌反弹行情。相信板块及个股的估值修复之路将不会一蹴而就。政策效力逐步得到体现，后续楼市销售的改善以及房企逐步化债完成，基本面及业绩得到好转，将能带动板块个股更持续的向上修复行情。

　　风险提示：楼市销售持续低迷，销售数据不理想；开发商对后市较悲观，开发投资持续走低；房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，债务违约持续出现；购房需求及信心持续不足。