国信证券-房地产行业周报（2024年第19周）：销售虽弱但逐渐企稳，各地持续优化限购-240514

　　近期核心观点：

　　自4月末中央政治局会议提出消化存量和优化增量的政策方向后，各地纷纷加大力度出台放松限购、鼓励“以旧换新”等举措，上周除了深圳局部优化限购措施外，杭州、西安完全打开限购。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】虽然销售数据暂无起色，但基本面没有继续恶化，就意味着并不拖累政策博弈。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　中长期看，楼市的真实复苏是房地产板块行情延续的充分且必要条件。短期看，地产板块上涨能否延续，取决于未来一段时间内政策出台的力度。我们坚持楼市未见底的判断，虽然地产股谈安全边际为时尚早，基本面不支撑价值，但政策博弈价值凸显。个股端推荐贝壳W、华润置地、龙湖集团、滨江集团、华发股份、保利发展。

　　市场表现回顾：

　　2024.5.6-2024.5.12期间，房地产板块有87只个股上涨，20只个股下跌，3只个股持平，占比分别为79%、18%、3%。房地产指数（中信）上涨4.42%，沪深300指数上涨1.72%，房地产板块跑赢沪深300指数2.7个百分点，位居所有行业第3位。近一个月，房地产指数（中信）上涨6.99%，沪深300指数上涨4.61%，房地产板块跑赢沪深300指数2.38个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌17.56%，沪深300指数上涨1.53%，房地产板块跑输沪深300指数19.09个百分点。

　　行业数据跟踪：

　　新房方面，成交量同比表现较弱。2024年5月12日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-44%；其中，一线、二线、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-36%、-51%、-27%。截至2024年5月12日，30城新建商品房当年累计成交3033万㎡，同比-42%；其中，一线、二线、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-37%、-43%、-45%。

　　二手房方面，成交量同比降幅收窄。2024年5月12日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比-10%；其中，一线、二线、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+1%、-10%、-25%。截至2024年5月12日，18城二手住宅当年累计成交27.1万套，同比-19%；其中，一线、二线、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-16%、-20%、-18%。

　　行业政策要闻：

　　2024.5.6-2024.5.12期间，房地产行业政策要闻主要包括：①深圳划定特定区域（福田、南山、罗湖、宝安区新安街道&西乡街道），在特定区域外，非本市户籍居民购房的社保或个税缴纳年限要求从3年降为1年，有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭可增购一套住房，满足一定条件的企事业单位的限购取消。②杭州、西安完全取消限购。③武汉仅有一套住房且正挂牌出售的家庭新买房贷款时认定为首套，购买新房可提前办理落户。

　　风险提示：

　　①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击