德邦证券-周观REITs2024年1月第2周：国泰君安城投宽庭保租房REIT上市-240113

　　国泰君安城投宽庭保租房REIT上市。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】1月12日，上海估价部参与尽调的国泰君安城投宽庭保租房REIT（基金代码：508031）成功上市。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）这是全市场开年第一单，也是已上市募集规模最大的（30.50亿）保租房REIT。

　　市场表现方面，本周REITs市场大幅下行，富国首创水务封闭式REIT（5.88%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数下跌4.23%，REITs总指数下跌4.67%，产权REITs指数下跌8.15%，经营权REITs指数上涨0.17%。大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数3.32个百分点，跑输中证全债指数4.75个百分点，跑输南华商品指数4.13个百分点。细分类别方面，富国首创水务封闭式REIT、中金山东高速REIT、中航京能光伏REIT领涨，涨跌幅分别为5.88%、4.84%、0.97%。嘉实京东仓储基础设施REIT、中金普洛斯REIT、华安张江光大园REIT领跌，涨跌幅分别为-15.52%、-15.07%、-12.51%。

　　相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.17、0.02和0.1；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.17、0和0.11；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.2、0.08和0.12。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为上证50，相关系数为0.497。REITs内部相关性方面，近250日中，保租房REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.76。近20日中，交通基础设施REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.85。REITs细分类别方面，近250日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间的相关系数分别为0.15、0.12、0.2和0.17。近20日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为-0.01、-0.02、0.18、-0.05、0.28和0.08。REITs对应个股表现方面，近250日中，富国首创水务封闭式REIT、博时招商蛇口产业园REIT和华安张江光大园REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.13、0.13和0.12。近20日中，鹏华深圳能源REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT和博时招商蛇口产业园REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.47、0.35和0.25。

　　流动性方面，本周REITs总体成交活跃度下降。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为3.72亿元，环比上周下降10.2%，产权和经营权成交额(MA5)分别为2.5和1.21亿元，环比上周分别变化了-3.8%和-21.0%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为1.23、0.48、0.62、0.44、0.26、0.67亿元，环比上周分别变化了-10.7%、-6.7%、-3.3%、20.4%、-18.1%、-25.9%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比33.2%。成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为1.25亿份，环比上周上升1.3%，产权和经营权成交量(MA5)分别为1.06和0.19亿份，环比上周分别变化了6.7%和-21.2%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.59、0.06、0.25、0.19、0.06、0.1亿份，环比上周分别变化了-0.1%、-4.5%、12.6%、26.6%、-19.2%、-25.3%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比47.1%。换手率方面，本周REITs换手率为6.5%，环比上周上升6.6%，产权和经营权换手率分别为8.0%和3.6%，环比上周分别变化了11.6%和-28.2%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为7.7%、6.8%、10.0%、8.1%、8.7%、2.4%，环比上周分别变化了6.6%、0.1%、18.0%、27.2%、-16.2%、-36.7%。

　　估值方面，华夏中国交建高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.49；博时招商蛇口产业园REIT的估值收益率最高，为9.78%。能源基础设施REITs中，中信建投国家电投新能源REIT的PV倍数最小，为0.98；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为7.08%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为0.6；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为8.47%。保障性租赁住房REITs中，华夏基金华润有巢REIT的PV倍数最小，为0.79；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为6.49%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为0.98；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为8.15%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.45；华夏中国交建高速REIT的估值收益率最高，为13.31%。

　　风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。