湘财证券-房地产行业数据点评：销售降幅收窄，投资继续走弱-240417

　　核心要点：

　　3月销售同环比降幅收窄，新房和二手房价格同比继续扩大

　　从销售面积看，2024年1-3月商品房销售面积为2.27亿平方米（同比-19.4%），较上月降幅收窄1.1pct；住宅销售面1.89亿平方米（同比-23.4%），较上月降幅收窄1.4pct。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】从销售金额看，1-3月商品房销售额同比-27.6%，较上月降幅收窄1.7pct；住宅销售额同比-30.7%，较上月降幅收窄2pct。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）从3月单月看，商品房销售面积同比为-18.3%，降幅环比收窄2.2pct；商品房销售额同比为-25.9%，降幅环比收窄3pct。

　　降幅收窄一方面由于春节假期影响导致2月同比降幅较大，尽管3月在去年高基数影响下同比降幅也较大，但环比上月出现边际改善。另一方面，3月北京、杭州等城市的需求端政策继续加码，市场成交有望逐渐企稳。分区域看，1-3月东部、中部、西部和东北地区商品房销售面积同比分别为-17.1%、-23.9%、-19.4%和-14.3%；商品房销售额同比分别为-28.8%、-28.9%、-23.1%和-19.3%。

　　从新房价格看，70个大中城市3月新房价格指数同比下跌2.7%、环比下跌0.3%，同比降幅较2月扩大0.8pct，环比降幅收窄0.1pct，同比和环比下跌持续时间分别为24个月和10个月。分城市看，一线、二线和三线城市3月新房价格同比分别为-1.5%、-2%和-3.4%，环比分别为-0.1%、-0.3%和-0.4%。从二手房价格看，3月同比下跌5.9%（扩大0.8pct）、环比下跌0.5%（收窄0.1pct）；一线、二线和三线城市同比分别下跌7.3%、5.9%和5.7%，环比分别下跌0.7%、0.5%和0.5%。

　　房企到位资金降幅扩大，新开工降幅收窄

　　房企到位资金降幅继续扩大，主要受销售回款拖累。2024年1-3月房企到位资金同比-26%（上月同比-24.1%），其中定金及预收款同比-37.5%（上月同比-34.8%），个人按揭贷款同比-41%（上月同比-36.6%），国内贷款同比-9.1%（上月同比-10.3%），自筹资金同比-14.6%（上月同比-15.2%）。单月来看，3月房企到位资金同比为-29%（扩大5pct），定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款和自筹资金同比分别为-41.5%（扩大7pct）、-46.7%（扩大10pct）、-6.3%（收窄4pct）和-13.6%（收窄2pct）。

　　新开工降幅收窄，竣工降幅继续扩大。2024年1-3月房地产开发投资完成额同比-9.5%（上月同比-9%），房屋新开工面积同比-27.8%（上月同比-29.7%），施工面积同比-11.1%（上月同比-11%），竣工面积同比-20.7%（上月同比-20.2%）。单月来看，投资、新开工、施工和竣工同比分别为-10%（扩大1pct）、-25.4%（收窄4pct）、-16.5%（扩大5pct）和-21.8%（扩大2pct）。虽然新开工面积同比收窄，但绝对值仍处于较低水平。

　　土地市场方面，2024年1-3月100大中城市住宅用地供应和成交建面同比分别下降16%和26%，降幅较上月分别扩大21pct和1pct，其中3月住宅供应建面同比显著下滑36%。从近三个月的移动平均值来看，3月住宅用地成交建面的3个月移动平均同比下降25.5%，降幅较2月扩大约15pct。

　　投资建议

　　整体来看，今年一季度新房销售仍然较弱，其中有去年高基数影响，但主要还是居民收入和信心尚未恢复，而二手房成交恢复情况明显好于新房，因此市场仍需要政策呵护。另一方面，房企资金面在销售回款拖累下仍面临较大压力，融资端支持政策也在加快推进。我们认为，供需两端政策仍将继续发力，销售端有望逐步企稳，进而拉动开工和投资回升。当前阶段建议关注拿地能力强、土储布局优异的头部优质房企，维持行业“增持”评级。

　　风险提示

　　供需两端支持政策执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢；市场销售复苏低于预期；房企信用风险暴露增加。