平安证券-房地产行业点评：郑州出台配售型保障房管理办法，保障房建设持续加速-240417

　　事项：

　　4月16日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》，适用于郑州市区（中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区、郑东新区、郑州经济技术开发区和郑州高新技术产业开发区）范围内配售型保障性住房的筹建、配售、管理等工作。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　平安观点：

　　新建及存量房收购为主，面积控制在70-120平。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）根据征求意见稿，郑州“保住房”实施遵循政府主导、以需定建、合理布局和稳慎推进的原则，建设用地以划拨方式供应，房源筹建主要来自新建和收购存量住房，其中新建包括在依法收回的已批未建土地、闲置土地、非居住存量土地上建设；城中村改造、城市更新、危旧房改造中配建；机关、企事业单位利用自有土地建设；新开发商品住房项目中配建等，目前郑州2024年计划开工建设配售型保障性住房3700套。存量住房包括各类政策性住房和市政府规定的其他房源。“保住房”面积控制在70—120平，三居室套型比例按项目情况控制在50%—60%，车位按1:1比例配置。我们认为户型面积明显大于过往保租房及各类保障住房，符合当下家庭生活水平日益提高以及三胎政策施行，申请家庭对住房面积标准及房型需求日益增长的趋势。

　　面对本市户籍且住房困难家庭，特定人才可适度放宽。根据征求意见稿，主申请人应取得郑州市市区户籍3年以上，且申请人及其家庭成员在市区范围内无自有住房，或家庭人均住房建面不足20平。享有郑州市人才计划支持的高层次人才、博士以上学历和经市人社局认定的市重点产业急需紧缺人才不受户籍时限的限制。同时家庭成员中有《军人抚恤优待条例》规定的重点优抚对象的等8类对象可优先进行配售选房，项目配售3个月后仍有剩余房源的，可转化为保障性租赁住房。

　　按年1%折旧回购、5%利润定价，明确与商品房同等落户、入学等权益。“保住房”配售价格主要由土地价格、建安成本、5%的利润以及需据实核算的相关成本组成，实行封闭管理，由于特定原因可申请由运营公司回购，按“回购价格=（原购买价格）×[1-（交付使用年限×1%）]”回购，相当于购房人按1%的租金回报率向政府租赁房屋，购房人自行装修部分，不予补偿。回购后按房屋现状再次配售，配售价格与该房屋回购价格一致。明确保障性住房家庭享有商品住房同等落户、子女入学等政策，“保住房”购房合同签订之日起满两年后，可购买其他房产。

　　投资建议：随着2023年“14号文”出台，国内保障房发展步入新阶段，短期保障房有望迎来一轮建设小高峰，为下滑的地产投资提供一定对冲；中期来看，按照“以需定建”的原则，建设规模及对商品房市场分流或相对可控。从房地行业来看，短期楼市量价下行仍将持续压制板块估值，积极关注政策端变化；中长期来看，建议逢低关注资产质量优化、历史包袱减轻的房企如保利发展、招商蛇口、华发股份、越秀地产、滨江集团等等，同时关注物管（保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头。

　　风险提示：1）楼市量价调整幅度大于预期的风险：若市场下行持续蔓延，房企减值压力、资金压力将超出预期；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）保障性住房建设规模及进度不及预期风险：若各地建设规模、落地进度不及预期，对全国房地产投资支撑将低于预期。