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美国地产库存与销售双低。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】目前,美国房地产现状有三个特征:一是房价同比增速触底回升,二是地产正经历自2010年以来最严重的房屋销售低迷,新旧市场略有分化,三是存量房贷利率远低于新增房贷利率。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)从购房人群的特征来看,第一,低利率下存量购房者再融资偏多,而高利率下新增购房者主要是首次购房者;第二,2020年降息后美国购房居民平均负债能力先改善,2021年后逐步变弱;第三,居民信用评分质量差的占比上升,但现在的信用评分结构或是在向疫前结构靠拢。
美国地产或将迎来一轮温和上行。我们认为,当前高利率政策下,整体房屋销售低迷而新房销售维持在疫前水平,美国地产价格同比仍能实现触底反弹,这些或与移民增长带来的增量购房需求、利率锁定导致成屋流转偏弱均有关联。展望今年年内美国地产的走势,我们认为美国地产可能将迎来温和上行。首先,今年年内美国开启降息概率较大,抵押贷款利率回落下,地产或随着利率锁定效应减缓而改善。其次,降息早期主要的再融资需求不直接释放额外的新增购房需求,大选年中移民或成为拜登拉选票的工具,宽松移民政策也可能出现收紧,移民带来的增量购房支撑或有减弱。
美国地产触底回升的影响。在美国地产回暖后,1)对出口链而言,美国房屋销售回升往往伴随着美国国内地产后周期消费品的回暖,由于美国家具进口约三成源自中国,我们认为地产回升或将带动中国地产链相关出口好转。2)对美国通胀而言,当前服务通胀中住房通胀贡献较大,但美国地产回暖对房租通胀的影响略有滞后,上一轮降息期间房价与房屋通胀的表现就是很好的例子。因此我们认为即使今年美国地产温和上行,基于其滞后性,今年住房通胀继续回落的趋势或不会受很大影响。
风险因素:地缘政治风险超预期;海外经济放缓超预期
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