平安证券-房地产行业点评：投资销售降幅平稳，国内贷款同比转正-240618

　　事项：

　　国家统计局公布2024年1-5月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额4.1万亿元，同比下降10.1%；房屋施工69亿平米，同比降11.6%；新开工3.0亿平米，同比降24.2%；竣工2.2亿平米，同比降20.1%；商品房销售面积3.7亿平米，同比降20.3%；销售额3.6万亿元，同比降27.9%；待售面积7.4亿平米，同比增长15.8%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】房企到位资金4.3万亿元，同比降24.3%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　平安观点：

　　投资施工延续下滑，后续压力犹存。5月地产投资9,704亿，同比降11.0%，降幅较4月扩大0.5pct，其中东部、中部、西部、东北部投资分别同比降10.1%、13.1%、9.0%、16.0%。销售承压及资金偏紧背景下，预计全年投资下滑9%。从土地成交看，5月百城住宅类用地成交建面同比下滑46%，1-5月累计同比降25%，反应房企拿地投资信心偏弱。从新开工看，5月新开工6,580万平米，同比降22.7%。考虑2024年地产销售或仍承压、库存去化周期不低、近两年土地成交大幅萎缩，新开工修复仍需时间，全年预计同比降20%左右。从竣工看，5月竣工3,385万平米，同比降18.4%，随着2023年保交付高峰已过，叠加剩余临时停工项目盘活难度较大，预计全年地产竣工同比下滑20%。

　　新房销售降幅略有收窄，关注6月楼市表现。5月全国商品房销售面积7,390万平、销售额7,598亿元，同比分别降20.7%、26.4%，降幅较4月收窄2.1pct、4.1pct；其中东部、中部、西部、东北部销售面积5月单月分别同比降21.4%、16.3%、22.9%、12.8%，前5月累计同比降18.9%、22.8%、20.8%、13.9%，反映东部表现亦弱、并未明显优于中西部。“5.17”新政近一月后，尽管部分城市有散点式复苏，但从备案数据来看并未体现新政效果，6月前14日50城新房日均成交环比降9.0%，同比降39.8%。若6月销售仍未明显起色，叠加近期国常会表态，市场关注点将再重回政策端，后续财税（增值税、契税）等支持仍有空间。政策持续发力叠加2023H2基数降低，中性假设下预计全国全年销售面积同比-12.7%，若考虑收储积极落地及政策效力超预期，亦不排除全年销售降幅进一步收窄。

　　待售面积季节性下滑，关注后续收储进展。5月末商品房待售面积7.4亿平米，较2月末高点7.6亿平米减少0.2亿平米，其中住宅待售面积3.9亿平米，同样较2月末高点4.1亿平米减少0.2亿平米。待售面积下滑或与房企上年底集中完工后现房增加、年初加大现房去化有关，符合此前季节性规律，如2023年2月至5月待售从6.6亿平降至6.4亿平，2022年2月至9月从5.7亿平降至5.4亿平。近日央行召开保障性住房再贷款工作推进会，着力推动再贷款政策落地见效，同时强调“市场化运作”、“商业可持续”，预计后续收储或将加速落地。

　　国内贷款同比转正，定金及按揭延续下行。5月房企到位资金同比降21.8%，其中定金及预收款、个人按揭贷款分别同比降34.7%、42.1%，与销售继续下滑相印证；而国内贷款同比增长16.9%，增速较4月-14.3%明显改善，或与城市房地产融资协调机制推进、地产项目合理融资需求得以满足有关。1月两部门印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》后，近日再次印发《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》，要求积极满足“白名单”项目合理融资需求，对符合要求的项目“应贷尽贷”。

　　投资建议：5月地产销售、投资、开工同比延续弱势，基本面修复仍待政策端持续发力与宏观环境改善。当前板块已步入休整期，一方面在经历前期调整后，持仓者基于对未来政策预期，当前减仓概率较小，另一方面尽管板块有所回调，但相比4月底仍有一定涨幅，且目前仍为前期政策效果观察窗口，短期大规模政策出台概率较小，未持仓者仍以观望为主。我们仍建议保持仓位、持续跟踪6月重点城市及房企销售。个股建议关注有出售资源和意愿、低PB的深圳国企万科A，以及具备基本面支撑、估值修复空间仍大的央国企，如保利发展、越秀地产等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头、产业链（海螺水泥、华新水泥、兔宝宝、北新建材、伟星新材、东方雨虹等）及保障房、城中村改造等主题性机会。

　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市延续分化，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。