中信期货-【中信期货工业与周期（地产）】地产“解惑”系列五：本轮地产政策宽松潮是否成为地产的拐点？-240519

　　核心观点：对商品需求拉动相对有限，利好地产开发商及竣工链

　　背景：去库压力大，政策需要更大力度。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】截至2024年3月，全国狭义库销比目前已经来到8.6个月，相比2016年的高点——6.2个月高出2个月，而广义库销比已从上轮高点的42.3个月上涨至现在的接近50个月，反映当下房企未销库存压力持续创下历史新高，要想有效去库存需要更多有力的政策支持。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　本轮政策落地情况：“四箭齐发”显著提振预期。本轮地产政策宽松潮主要落在四个重点方向：(1)首付比突破历史下限；(2)取消全国房贷利率政策下限；(3)设立保障性住房再贷款；(4)二线城市集中取消限购。从出台的密度及政策的力度均创下本轮地产下行期之最，其中全国首次的政府收储存量房政策显著提振市场预期。

　　预计短期效果：多重因素压制本轮地产短期弹性。（1）历史来看，上一轮2014-2015年密集出台政策之后也需要半年左右的时间让政策发酵；（2）二手房相比新房修复更强势，反映房企信用仍然是影响居民购房意愿的重要因素；（3）新政环比前期影响人群增加不多；（4）降利率与首付比对短期需求刺激有限。上述多重因素或抑制短期地产的需求弹性。

　　真正的拐点：参考历史经验，明年大概率企稳回升。（1）根据对海南温州的经验，地产在下行3-4年后迎来反弹，本周周期已下行接近3年，预计地产拐点将在明年出现。（2）当前居民收入信心出现拐点，以价换量阶段意味着已接近底部；（3）购房意愿及房价预期均处于历史低位，存在较大反弹空间；（4）政府收储推动供需快速修复平衡。综合来看，2025年或是地产迎来拐点的一年。

　　投资建议：对商品需求拉动相对有限，利好地产开发商及竣工链。保障性住房再贷款预计会对新建保障性住房的投资形成一定冲击，进而对商品需求的拉动相对有限。本轮地产密集宽松政策意在促进新房库存去化，从国企收储存量房更多是定向给房企提供现金流，预计出险房企参与意愿更高，其经营状况改善弹性更高。考虑到政策宽松拉动新房及二手房销售，利好家装需求释放（包括二手房出售后重新装修以及重新包装成为保障性租赁住房），利好地产竣工链需求提升（包括涂料、家电、家具等）。