中南建设：2023年半年度报告摘要

1 证券代码：000961 证券简称：中南建设 公告编号：2023-131 江苏中南建设集团股份有限公司2023年半年度报告摘要一、重要提示2023年半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读半年度报告全文。

所有董事均亲自或授权出席审议2023年半年度报告的董事会会议，唐晓东董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权施锦华董事出席并行使表决权公司2023年半年度财务报告未经审计。

公司2023年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

二、公司基本情况1、公司简介股票简称中南建设股票代码000961 股票上市交易所深圳证券交易所联系人和联系方式董事会秘书姓名梁洁办公地址上海市长宁区天山西路1068号A栋9楼电话021-61929799 电子信箱zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn 2、管理层讨论与分析（一）经营环境2023年上半年我国经济有所恢复，但内生动力不足，需求收缩、供给冲击、预期转弱的压力仍在，经济转型升级和高质量发展仍有不少困难和挑战。

一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多。

虽然第二季度GDP增长有所加快，但考虑基数影响环境并不乐观。

上半年全国规模以上工业企业实现利润同比下降16.8%；4月以来制造业采购经理指数（PMI）持续低于50%；上半年全国固定资产投资（不含农户）同比增长3.8%，但民间投资下降0.2%；上半年全国居民消费价格（CPI）同比上涨0.7%，6月份环比下降0.2%；上半年以美元计价的进出口商品贸易总值下降4.7%，其中出口下降3.2%。

5月以来出口持续下降且幅度加大；年轻人口失业率持续提升。

针对有关形势，7月中共中央政治局召开会议指出，要加大宏观政策调控力度，着力扩大内需、提振信心、防范风险，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

房地产行业2022年中央经济工作会议明确支持方向后，2023年第一季度市场露出短暂回暖迹象，但随即担心供给不足会引发新的过热，担心资金重新违规流入楼市的声音出现，各项支持政策的落地受到影响。

4月之后房地产市场的销售又开始逐渐下降，企业的经营压力进一步增加。

上半年全国商品房销售面积同比下降5.5%，销售金额同比增长1.1%，但5月之后销售金额也陷入负增长，而且幅度进一步增加。

上半年房地产开发投资同比下降7.9%，而且4月后保持两位数以上的下降。

上半年房屋新开工面积同比下降24.3%，6月单月同比下降超过30%。

面对市场压力，全国销售规模最大的房地产开发企业宣布未能按时支付两支美元债券利息，并将对境内发行的9支公司债券进行重组。

非良性循环有进一步扩大的风险。

7月中共中央政治局召开会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，切实防范化解重点领域风险。

2 建筑行业受行业非良性循环、企业信用风险增加等影响，建筑行业也面临发展压力，2023年上半年全国建筑企业新签合同额15.4万亿元，同比增长3.1%；建筑业总产值13.2万亿元，同比增长5.9%；建筑业新开工面积17.7亿平方米，同比下降10.3%；企业累计人员数4016万，同比下降0.04%。

（二）公司经营情况面对市场的冲击，公司坚持不依赖有息负债的发展模式，积极应对挑战。

截至2023年6月末，公司有息负债（含期末应付利息）462.2亿元，比2022年末减少13.3亿元，有息负债与总资产比值继续在行业保持最低水平。

其中短期借款和一年以内的有息负债合计217.1亿元，比2022年末减少15亿元。

公司继续保持了稳健的经营性现金流状况，2023年上半年公司经营性现金流入174.2亿元，经营活动产生的现金流量净额5.7亿元，连续保持正值。

2023年6月末公司货币资金109.1亿元。

2023年6月末公司总负债率91.52%，比2022年末增加1.71个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金与净资产的比值）144.38%，比2022年末增加36.20个百分点。

公司总体负债中实际为销售产品收到的现金，只是在有关产品没有竣工确认收入前名义视为负债，基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计1154.8亿元，占公司全部负债的43.73%。

剔除有关负债之后，公司的负债率为51.50%，继续在行业保持低位。

公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预收账款和待转销项税）的负债率为85.87%，比2022年末增加3.40个百分点。

受市场持续调整影响，公司2023年上半年营业收入228.1亿元，同比下降5.5%。

综合毛利率11.24%，同比增加1.52个百分点。

面对市场挑战，公司进一步严格控制支出，上半年公司销售费用8.1亿元，同比下降0.4%，管理费用7.0亿元，同比下降40.1%，利息支出7.3亿元，同比下降67.7%。

在持续的努力下公司归属上市公司股东的净亏损8.0亿元，同比减亏50.6%。

公司房地产开发业务和建筑施工业务上半年主要情况如下：房地产业务受市场持续调整影响，2023年上半年公司房地产业务合同销售金额246.8亿元，销售面积207.1万平方米，同比分别减少25.2%和22.6%。

平均销售价格11,915元/平方米。

在销售金额中一、二线城市占比46%。

针对市场变化，公司继续有针对性调整了不同项目的施工进度。

2023年上半年公司新开工面积69.8万平方米，同比减少39.1%，竣工面积423.2万平方米，同比增加22.3%。

截止2023年6月末，公司全部开发项目469个，其中在建项目规划建筑面积合计约1,908.0万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约674.2万平方米，可竣工资源总面积2,582.3万平方米，其中一二线城市面积占比约36%，三四线城市面积占比约64%。

由于竣工规模增加，公司2023年上半年房地产业务结算收入201.0亿元，同比增加2.8%。

结算毛利率14.26%，同比增加4.23个百分点。

截至公司合并报表范围内已售未结算的合同负债1,054.3亿元，是上半年结算收入的5.2倍。

建筑业务由于非良性循环持续，公司建筑业务2023年上半年新承接（中标）项目合同总金额21.1亿元，同比减少16.9%。

2023年上半年公司建筑业务营业收入33.2亿元，同比减少20.3%。

综合毛利率-12.77%，同比下降17.43个百分点。

3、主要财务数据和财务指标项目2023年1~6月2022年1~6月同比增减营业收入（元） 22,809,615,975.42 24,134,565,396.18 -5.49% 归属于上市公司股东的净利润（元） -798,112,292.31 -1,615,160,146.0750.59% 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） -967,159,795.63 -1,697,344,391.0843.02% 经营活动产生的现金流量净额（元） 571,396,874.11 4,808,971,027.00 -88.12% 基本每股收益（元/股） -0.2086 -0.422150.58% 稀释每股收益（元/股） -0.2086 -0.422150.58% 加权平均净资产收益率-5.77% -7.14% 1.37个百分点项目2023年6月30日2022年12月31日增减变动总资产（元） 288,537,088,329.90 306,722,295,982.59 -5.93% 归属于上市公司股东的净资产（元） 13,225,163,369.32 14,425,941,059.26 -8.32% 公司总股份数3,826,558,9013,826,558,901 - 3 4、2023年6月30日公司股东数量及持股情况普通股股东总数91,991户持股5%以上的普通股股东或前10名普通股股东持股情况股东名称股东性质持股比例持有普通股数期内增减变动数持有有限售条件普通股数持有无限售条件普通股数质押或冻结情况股份状态数量中南城市建设投资有限公司境内非国有法人45.00% 1,722,069,073 - 190,194,68 3 0172,206,9073 质押/冻结1,524,994,597 香港中央结算有限公司境外法人1.52% 58,328,388 -12,454,435058,328,388 上海一村投资管理有限公司－一村睿华5号私募证券投资基金其他0.97% 37,000,0007,000,000037,000,000 廖国沛境内自然人0.85% 32,484,00032,484,000032,484,000 中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金其他0.49% 18,626,73618,626,736018,626,736 王宗利境内自然人0.44% 16,796,93316,796,933016,796,933 陈昱含境内自然人0.38% 14,413,997010,810,4983,603,499 中信证券股份有限公司境内国有法人0.37% 14,184,75214,184,752014,184,752 陈小敏境内自然人0.33% 12,492,60012,492,600012,492,600 陈黄斌境内自然人0.29% 11,157,10011,157,100011,157,100 前10名无限售条件普通股股东持股情况股东名称持有无限售条件普通股数股份种类股份种类数量中南城市建设投资有限公司1,722,069,073人民币普通股1,722,069,073 香港中央结算有限公司58,328,388人民币普通股58,328,388 上海一村投资管理有限公司－一村睿华5号私募证券投资基金37,000,000人民币普通股37,000,000 廖国沛32,484,000人民币普通股32,484,000 中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金18,626,736人民币普通股18,626,736 王宗利16,796,933人民币普通股16,796,933 中信证券股份有限公司14,184,752人民币普通股14,184,752 陈小敏12,492,600人民币普通股12,492,600 陈黄斌11,157,100人民币普通股11,157,100 陈智颖10,972,200人民币普通股10,972,200 上述股东之间关联关系或一致行动的说明陈昱含为中南城市建设投资有限公司实际控制人的女儿。

除此之外未知其他股东之间是否存在关联关系，或是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。

上述股东参与融资融券业务股东情况说明中南城市建设投资有限公司、上海一村投资管理有限公司－一村睿华5号私募证券投资基金、陈小敏以及陈智颖参与融资融券业务. 5、控股股东或实际控制人变更情况公司控股股东、实际控制人未发生变更。

6、公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表公司无优先股股东持股情况。

4 7、在半年度报告批准报出日存续的债券情况（1）债券基本信息 债券名称债券简称债券代码发行日到期日债券余额利率公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期） 19中南03112997.SZ 2019年11月22日2023年11月22日56,225.907.60% 公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）品种二20中南02149051.SZ 2020年3月6日2025年3月6日88,000.007.40% 公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期） 21中南01149391.SZ 2021年3月17日2025年3月17日94,900.007.30% （2）截至报告期末的财务指标项目2023年6月30日2022年12月31日资产负债率91.52% 89.81% 项目2023年1~6月2022年1~6月EBITDA利息保障倍数0.55 -0.20 三、重要事项无 一、重要提示 二、公司基本情况 1、公司简介 2、管理层讨论与分析 3、主要财务数据和财务指标 4、2023年6月30日公司股东数量及持股情况 5、控股股东或实际控制人变更情况 6、公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表 7、在半年度报告批准报出日存续的债券情况 （1）债券基本信息 （2）截至报告期末的财务指标 三、重要事项