东方证券-房地产行业周报：进入政策效果观察期-240520

　　本周市场回顾。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】第20周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）房地产板块较沪深300指数相对收益为12.3%。沪深300指数报收3677.97，周度涨幅为0.3%；创业板指数报收1864.94，周度跌幅为0.7%；房地产指数（申万）报收2245.52，周度涨幅为12.6%。

　　全国性政策方面。央行取消首套和二套住房商贷利率下限，同时下降个人住房公积金贷款利率，以适应房地产市场供求关系新变化。地方政策方面。海南、杭州、广州、合肥、河南、苏州等地呼应央行政策，都将住房公积金贷款利率进行下调。“以旧换新”试点继续施行，本周广州花都、山东禹城、广东佛山出台新政，以更好支持当地“以旧换新”服务开展。北京在实施预售资金监管政策的同时，启动大规模老旧小区改造及危旧楼房改建计划。

　　本周新房销量较第19周增加，二手房销售量较第19周增加。第20周44大城市新房销售为2.1万套，较第19周增加36.8%；21大城市二手房销售2.2万套，较第19周增加20.0%。一线城市新房、二手房交易较第19周分别增加37.4%、增加32.6%；二线城市新房、二手房交易较第18周分别增加55.4%、增加14.3%。库存量较第19周减少，库销比较第19周减少。截至第20周，18大城市库存为105.2万套，较第19周减少1.1万套；库销比为25.5个月，较第19周减少1.3个月。第20周土地市场活跃度较第19周上升。第20周36大城市市本级合计成交土地38块。土地出让金增加。2024年第20周36大城市市本级土地出让金为283.58亿元，较第19周增加213.5亿元。平均溢价率下降。2024年第20周36大城市市本级土地成交平均溢价率1.0%，较第19周上升0.2pct。第20周36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为55块。

　　重点公司公告。三和建筑集团发布盈利警告。华侨城A、华润置地、大悦城等多家房企公布本季度经营数据。滨江集团、中交地产、招商蛇口为关联公司提供融资担保。万科A获多家银行提供的总计73.39亿元的抵押担保贷款。中国金茂收购成都悦茂49%股权。远东发展以1.69亿港元出售英国两处物业。

　　投资建议与投资标的

　　收储政策低于预期，常规政策超预期。央行曾于2023年1月设立1000亿元租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房。根据2024年一季度货币政策执行报告，截至3月末，额度为1000亿的租赁住房贷款支持计划余额为20亿元，表明该政策空间未能充分利用。5月17日央行在国务院政策例行吹风会上提出，1000亿元租赁住房贷款支持计划将并入保障性住房再贷款政策中管理，再贷款总规模为3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，支持以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。央行按照贷款本金的60%发放再贷款，预计将带动银行贷款5000亿元。值得注意的是，地方国企作为收购主体，收购资金将通过未来售房收入（配售）和租赁经营收入（配租）回收，然而市场化收购的房价、租金收益率和融资成本倒挂是地方国企参与的核心约束点。此外，5年贷款期限相对较短，地方政府或需要为选定的国企还贷兜底，因此申请贷款主体将会非常审慎决策。政策中“自主决策、风险自担”等行文也进一步表明该政策仍未能突破市场化、法制化的原则。综上，我们认为该项收储政策不及预期。后续将持续关注再贷款落地进度、是否出台财政补贴政策降低融资成本、地方国企平台具体收购方案等。同日，央行宣布下调首套住房个人住房贷款最低首付款比例不低于15%，二套不低于25%，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。我们认为本次常规性政策超预期，对市场有一定的支撑作用，可能会带来一线城市和强二线城市短期量的反弹。后续进入政策效果观察期。

　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险。