光大证券-龙湖集团-0960.HK-动态跟踪：五大航道稳步发展，财务状况保持稳健-240306

　　事件：据克而瑞数据显示，龙湖集团24年1-2月实现全口径销售额125.9亿元。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　点评：五大航道发展稳健，24年开年销售随行业短期承压，短债压力相对可控。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　销售布局与产品结构逐步升级，更好适应行业发展趋势。23年，公司实现销售额1734.9亿元，同比减少13.9%，降幅较22年收窄16.6pct；销售均价16,070元/㎡，同比增长4.0%，均价逆势提升，主要因公司逐步提升御湖境、云河颂、青云阙等高端改善型产品的销售，以及加强核心城市布局，具体来看，23年公司于西部/环渤海/长三角的销售额占全公司销售额比重分别为28.4%、21.8%、28.9%，其中西部销售额同比提升25.0%、占比同比提升8.8pct，巩固了以成都为核心的大本营销售优势。据克而瑞数据，24年1-2月，受房地产行业需求下滑的影响，百强房企销售额同比下降50.5%，同期公司实现销售额125.9亿元，同比减少55.2%，位居克而瑞销售排行榜第九名，短期销售随行业承压。

　　23年拿地强度温和，重点布局核心二线城市高性价比地块。23年，公司拿地总额约351亿元，拿地销售比约20.2%，保持合理拿地节奏，拿地金额前三名的城市分别为西安市（67.4亿元）、成都市（37.7亿元）、苏州市（34.5亿元），于一线、核心二线城市拿地金额占比分别为23.7%、70.3%，奠定良好销售基础。

　　经营性收入稳步增长，助力稳定经营基本盘。23年，公司实现经营性收入248.7亿元（不含税），同比增长6.3%，其中运营收入129.4亿元，服务收入119.3亿元，目前公司五大航道（地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造）协同发展趋势良好，经营性业务为稳定公司业绩和现金流贡献日益突出。

　　信用保持稳健，债务期限结构合理。23年，公司成功发行两笔由中债信用增进投资股份有限公司担保的中票，合计发行23亿元，票面利率分别为3.50%、3.66%；累计来看，22-23年公司累计发行中债增担保的票据58亿元，票面利率介于3.0%-3.7%之间。公司通过多次提前偿债，合理调整债务期限结构，截至23年末，公司2024年境外到期债务已清零，短债压力相对可控。

　　盈利预测、估值与评级：考虑到目前房地产市场需求下滑背景下，公司的销售额和毛利率修复压力增大等影响，我们下调公司23-25年归母净利润预测为144.6/153.6 /161.3亿元（原预测为219.4/227.3/245.6亿元），现价对应23-25年PE基本估值为4.1X、3.9X、3.7X，公司保持多元化稳健发展，经营性业务为稳定公司业绩和现金流贡献日益突出，信用保持稳健，看好公司长期发展，维持“买入”评级。

　　风险提示：销售及拿地不及预期，多元化发展不及预期，市场下行超预期等风险。