德邦证券-房地产行业上海527楼市新政解读：政策优化“多箭齐发”，市场热度或将回归-240528

　　事件：5月27日，上海市四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　进一步释放有效需求，去库存稳定预期。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；调整离异购房、赠与住房相关政策口径；二孩及以上的多子女家庭增购一套，以上举措均有助于进一步释放购房需求，刺激市场成交，从而达到去化存量的效果。截至5月27号，上海可售商品住房6.88万套，外环以外商品住宅库存5.83万套，占比84.66%，外环外库存套数占比超过8成，成交套数占比却不足8成，上海外环外库存去化仍有压力，此次政策调整，是继2024年1月底优化非沪籍单身购房限制后的又一重大调整，释放更多的购买力进入楼市。非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房，为外环以内二手房注入购买力，有助于增加外环以内二手房流通性，从而打通置换通道，释放刚需，加速改善性需求置换。支持企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不限购套数，支持企业“团购”“老破小”，满足企业职工职住需求，有助于活跃市场成交，加速“老破小”去化，从而达到稳定市场的效果。

　　降低首付款比例，降按揭利率，提高公积金贷款额度，多措并举降低购房门槛和购房成本。央行5月17日宣布，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。上海此次新政响应央行号召，下调公积金贷款最低首付比例至2成，提高公积金贷款额度，购买首套住房的职工，个人/家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整分别为80万元/160万元，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于5年期以上LPR减45个基点，降低购房门槛，刺激有效需求加杠杆进入楼市，结合限购放松，按揭利率下调等政策，有望激励购房者调整观望情绪，择机进入楼市，有望带动市场热度逐步回归。

　　政策力度空前，限购调整、按揭利率、首付比例、企业团购等“多箭齐发”提振信心，市场热火有望回归。央行宣布“517”新政之后，上海作为较早响应政策的一线城市，且此次政策涉及限购、按揭利率、首付比例等多方面，政策协同发力，效果预计优于“认房不认贷”、普宅标准认定等。短期来看，商品房销售尤其是二手房销售面积有望改善，但对于能否在短期内根本扭转二手房“以价换量”的态势仍需观察；中期来看，限购调整、降首付比例降利率等政策有望刺激有效需求进一步释放，活跃市场成交量，逐步引导市场预期，降低购房者观望情绪。展望后市，上海楼市或将继续分化，消化存量，尤其是消化“老破小”库存后打通置换链条，改善性群体有望逐步成为市场的支撑，改善性产品有望走出独立行情。

　　投资建议：（1）上海本土房企以及深耕上海的品牌开发商有望受益，如城投控股、中华企业、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、保利发展等；（2）非沪单身购房区域扩大至外环内二手，二手房成交带动下相关中介机构有望受益，如贝壳-W，我爱我家等

　　风险提示：商品房销售不及预期；政策效果不及预期；一二手房置换进度不及预期