城市测量师行-房地产行业：近100亿元！上海2024年第二批次集中供地顺利收官-240529

　　今年上海第二批次集中供地交易活动于5月28日落下帷幕。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　本批次供地改变了之前分轮次进行交易的方式，4幅地块一次性出让，土地总面积为15.49万平方米。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）最终，总成交金额接近100亿元，平均溢价率为6.8%。

　　1特点

　　1）供地幅数及规模创新低

　　本批次共出让4幅地块，总土地出让面积仅15.49万平方米。近两年供地幅数与规模均呈现显著缩减趋势，本次供地活动更是达到新低。

　　供应量减少其实早有预兆。不久前上海市规划和自然资源局发布的《上海市2024年度国有建设用地供应计划》显示供地总量整体缩减，其中商品住宅用地较2023年减少12.9%；自然资源部办公厅发布的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》指出，将根据去化情况调整住宅用地供应量。

　　2）非本地国资崭露头角

　　从参与土地拍卖的房地产企业阵容来看，央企和国企依然占据主导地位，且行业领军者如招商蛇口、中海地产、保利发展及象屿地产等亦位列其中。招商蛇口特别瞄准了浦东新区的上钢街道地块，中海地产则对上钢街道以及闵行梅陇地块均表示出浓厚兴趣。

　　值得一提的是，此次土拍活动迎来一位新面孔——北京城建地产，是北京城建集团的子公司。北京城建集团自1983年成立以来，一直隶属于北京国资委，其前身可追溯到解放军基建工程兵部队。集团业务范围广泛，涵盖了城建工程、地产开发、建筑设计、园林规划、置业投资和资本运营等六大核心产业。

　　据悉，北京城建地产一举报名三宗地块，成为本次土拍中报名地块数量最多的房企。根据交易结果来看，北京城建地产最终以49800万元的总价成功拿下杨浦区长海社区016-02地块（长海街道337街坊）。

　　2地块区域分布

　　本次出让的4幅地块具体分布在：杨浦区（1幅）、浦东新区（1幅）、闵行区（1幅）、松江区（1幅）。按照环线来看，外环线内外的地块数量各占一半

　　3个别地块分析

　　本次交易活动地块质量较为参差，浦东新区上钢街道地块最为热门，受到8家房企竞争；松江区广富林街道则仅有1名竞买人。

　　1）浦东新区上钢街道Z00-0101单元37-12地块

　　·土地面积：12482.25 ㎡

　　·容积率：2

　　·计容建筑面积：24964.5 ㎡

　　·房地联动价：100000元/㎡

　　块位于浦东世博板块，毗邻世博文化公园，地段优势明显。南侧靠近地铁7号线和13号线换乘站长清路站，北侧400米为13号线和19号线（在建）换乘站世博大道站，区域内多条地铁线路交汇，交通便捷。周边有上南实验小学、德州一村小学、历城中学、洪山中学以及一众民办学校，教育资源丰富。

　　地块周边城市界面一般，以老旧小区为主，板块内可售新房选择较少。相邻小区上南花城以及新世纪花苑，房龄均超过20年，并且周边近几年无住宅用地出让，本地块将在一定程度上填补该区域的住宅供应空白。

　　此地块最终被中铁置业以封顶溢价率拿下。

　　2）松江区广富林街道SJC10004单元2街区04-02号地块

　　·土地面积：80298.6 ㎡

　　·容积率：1.2

　　·计容建筑面积：96358.32 ㎡

　　·房地联动价：63000元/㎡

　　地块坐落于松江新城的广富林街道，临近大学城和历史悠久的广富林遗址。地块周边区域以农田景观为主，尚未形成浓厚的商业氛围，生活配套设施有待完善，居民主要依赖2公里外的松江印象城进行购物和休闲活动。教育资源方面，地块附近有华东政法大学附属松江实验学校（九年一贯制）。

　　近两年来，广富林街道一共成交3宗地块，最近一次土地招拍挂活动发生在2023年4月份，万科以底价378265万元摘得一宗商住用地，成交楼面价15200元/㎡，房地联动价59500元/㎡，该地块即万科海上映象项目所在地。

　　周边在售新盘有中企誉品银湖湾和龙湖御湖境。其中，龙湖御湖境进入尾盘销售阶段，中企誉品银湖湾于2023年8月18日首开，推出296套房源，目前可售房源仍比较充足。这些项目的成交均价约为6万元/㎡，而本地块房地联动价为6.3万元/㎡，相比之下并无明显优势。

　　最终，国贸和松江交投联合体以269803万元的底价拿下该地块。