天风证券-房地产行业研究周报：北京跟进住房信贷优化，多地加速“购房即落户”-240630

　　行业追踪（2024.6.23-2024.6.29）

　　北京适时跟进住房信贷调整

　　6月25日，北京市发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》：1）商业贷款：①购买首套住房，最低首付款比例调整为不低于20%，利率下行调整为相应期限LPR-45bp（目前3.5%）。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】②购买二套住房，位于五环以内的，最低首付款比例调整为不低于35%，利率下行调整为相应期限LPR-5bp（目前3.9%）；位于五环以外的，最低首付款比例调整为不低于30%，利率下行调整为相应期限LPR-25bp（目前3.7%）。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）23年12月以来，北京先后出台认房不认贷、降首付、取消离婚限购、五环外限购优化等放松政策。从调控效果看：1）新房：24年前5月，北京新建商品住宅销售面积同比-16.3%，表现好于于全国平均；住宅新开工面积同比+50.4%，新增供应保持稳健。2）二手房：24年5月，北京二手住宅网签1.34万套，我们预计6月有望再超1.3万套。整体来看此前持续性宽松政策对北京二手市场刺激效果显著，城市基本面韧性相对更好。

　　我们认为，北京本次政策宽松适时且力度符合预期，降首付及利率利好此前等待政策跟进的观望需求集中释放，更强需求支撑下北京基本面弹性空间更大，若预期得以改善对其他城市同样具有引领作用。结合即将步入传统高温淡季，政策发力有望推动二手成交热度延续，当前时点二手成交量能否持续性企稳将直接影响未来市场价格体系及新房销量，建议重点关注政策窗口期具备区域存货优势房企的销售弹性及二手中介公司业务表现。

　　多城加速“购房即落户”

　　根据中指院统计，近几年约有20个城市出台购房即可申请落户政策，这其中既包括南京、武汉、杭州等核心二线城市，也有金华、驻马店、克拉玛依等三四线城市。另有部分城市出台租房即可落户的政策，进一步加大对外来人口、人才的吸引力度。据中原地产统计，全国仅剩四个一线城市、天津以及海南等地，尚未完全落地买房送户口政策。我们认为，结合近期重点二线城市落户宽松趋势看，常住人口体量较大的城市的未来在积分、学历、随迁人员等相关落户要求方面均有望继续优化，以推动城市人口及产业发展。而在落户政策及针对外地人群购房宽松政策支持下，居住需求得到补充，利好基本面改善。

　　6月新房同比改善，二手房同比持平

　　新房市场本周成交485万平，月度同比-26.16%，相较上月改善4.52pct；累计库存12320万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交204万平，月度同比+11.68%，相较上月改善13.79pct。6月17日-6月23日，土地市场成交建面2268万平，滚动12周同比-33.87%；成交总额304亿元，滚动12周同比-52.54%；全国平均溢价率3.53%，滚动12周同比-1.87pct。

　　本周申万房地产指数-4.75%，较上周提升1.01pct，涨幅排名31/31，跑输沪深300指数3.78pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-1.57%，较上周提升1.69pct，涨幅排序6/11，领先恒生指数0.15pct；克而瑞内房股领先指数为-3.08%，较上周提升1.76pct。

　　投资建议：需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A/万科企业等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预