东方证券-龙湖集团-0960.HK-开发业务承压，偿债铺排清晰-240417

　　公司发布23年业绩公告，营业收入同比减少27.9%至1807.4亿元，归母净利128.5亿元，剔除公允值变动影响后的归母核心净利润同比减少49.6%至113.5亿元。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　开发业务毛利率探底，运营及服务收入保持稳增。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）受行业整体下行影响，公司开发业务承压，收入同比减少31%至1559亿元，毛利率进一步下滑6.9pct至11.0%，有望筑底企稳。经营性业务持续增长，持有物业租金收入同比增长9%，毛利率提升至76%；物业服务收入毛利率提升2pct至31.0%，在管面积实现3.6亿方。

　　销售持续承压，拿地聚焦核心城市。23年公司实现全口径销售额1735亿元，全口径销售面积1080万方，同比分别下降13.9%/15.5%，降幅相较去年收窄。23年新增土储368万方，权益拿地销售比23%。虽然新增货值不足支撑公司销售额增长，但能一定程度上维持公司销售的可持续性。23年拿地聚焦西安、成都等西部及长三角区域核心城市，总土储中一、二线城市占总建面比例提升至72%。公司新增土储楼面均价9730元/方，而全部土储的平均成本仅为4705元/方，投资质量明显提升。

　　稳步有序压降负债，偿债铺排清晰。2023年，公司整体实现经营性现金流为正。公司稳步有序压降负债，截至23年末，有息负债为1926亿元，同比下降7.4%，其中24年内到期债务余额147亿元，占比约为8%（截至3月22日），24年境内公司债余额仅为60亿元，且26年底前无境外到期公开债。公司核心债务指标良好，23年末，公司处于三条红线绿档，剔除预收账款后资产负债率、净负债率、剔除预售监管资金及受限资金后的现金短债比分别为60.4%、55.9%、1.36倍。债务结构持续优化，平均贷款年限拉长至7.85年，境外债务占比下降至17.7%。截至23年末，公司经营性物业贷余额474亿，24年初至今存量项目经营性物业贷置换增额110亿以上，公司持有的经营性资产仍有融资空间。

　　盈利预测与投资建议

　　维持买入评级，调整目标价至10.37港元。根据公司披露数据和经营近况，调整对销售增速、毛利率及费用率的预测，调整后23-25年归母净利润预测值为128.5/113.6/98.9亿元（原预测23-25年为210.4/225.9/250.8亿元）。参考可比公司，给予公司2024年PE估值为5.6x，对应目标价10.37港元。（1港元=0.907人民币）

　　风险提示：市场超预期下行。政策宽松不及预期。行业信用风险进一步蔓延。