中邮证券-九州通-600998-拟启动医药物流仓储资产Pre~REITs项目，持续推进不动产证券化战略落地-240630

　　拟启动医药物流仓储资产Pre-REITs项目，为公司公募REITs后续扩募奠基

　　公司发布关于《开展医药物流仓储资产Pre-REITs项目》的公告：拟启动医药物流仓储资产Pre-REITs项目，为公司公募REITs后续扩募提前孵化和培育优质的医药物流仓储资产，推动公司不动产证券化战略的快速转型。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　首期Pre-REITs项目入池资产拟定为公司下属企业持有的位于上海、杭州、重庆的三处医药物流仓储资产及配套设施，合计总建筑面积约为24万平方米，账面净值约为4.4亿元，经初步评估，预计募集资金规模不超过20亿元。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）若发行成功，预计会增加公司2024年度净利润不超过11亿元（最终以会计师事务所审计后的结果为准）。

　　本次Pre-REITs项目将比照基础设施公募REITs的要求对公司医药物流仓储资产及配套设施等底层资产进行筛选，并提前介入标的资产的运营和培育过程，以期形成无缝对接的滚动复投医药物流仓储设施的良性循环，以构建“公募REITs +Pre-REITs”多层级不动产权益资本运作平台。

　　公募REITs项目有序推进，持续深化不动产证券化战略落地

　　公募REITs项目方面，公司选取了集团总部位于武汉市东西湖区的医药物流仓储资产及配套设施，该资产建筑面积约为17.2万平方米，评估值约为12亿元，账面价值约为3亿元，截至目前，公司公募REITs项目正经国家发改委审核之中，如经批准，有望成为国内医药物流仓储设施首单公募REITs以及湖北省首单民营企业公募REITs，具有较强的示范效应和积极正面影响。

　　盈利预测及投资建议

　　公司基本面积极向好，批发稳增长的同时，新产品战略打造“第二成长曲线”，REITs拟发行将加快资金周转，公司有望迎来估值重塑。预计公司2024-2026年营业收入分别为1652.70/1851.95/2094.38亿元，归母净利润分别为26.18/30.15/34.91亿元，当前股价对应PE分别为9.4/8.2/7.1倍，维持“买入”评级。

　　风险提示：

　　数字化转型落地不及预期风险；REITs基金运营不及预期风险。