平安证券-公募REITs系列：基于2023年以来的经验，构建REITs估值择时体系-240416

　　本文观察REITs在2023年至2024年1月的漫长熊市中的几个反弹时点，观察这些时点的公募REITs估值与各类资产的比价在何种水平，试图寻找REITs市场整体的择时锚点。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　REITs的三个相对估值指标。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）（1）REITs的IRR与10Y国债到期收益率的利差。该指标越高，说明REITs相较于债券低估越明显。（2）产权类REITs现金分派率与中证红利指数的股息率之差。建议关注该指标的相对水平，2023年以来的5次反弹中，有3次反弹都建立在当时的80%分位数以上。（3）REITs的NAV折价个券占比。该指标越高，说明REITs的二级市场价格相对于底层资产价格低估越明显，NAV折价个券占比达到41%以上意味着REITs相较于底层资产较有投资价值。

　　复盘23年以来REITs超过一周的反弹行情，主要受益于季报发布和增量资金入市方面的政策博弈，一般难有持续性，且反弹幅度也多在5%以内。最后一轮REITs反弹持续时间明显增长，主要受益于红利风格股票的良好表现。由于REITs天然是高票息的权益资产，在权益成长风格表现偏弱、票息类资产供给收缩及流动性相对宽松的环境下能够获得相对好的表现。在以上条件满足时，REITs以往反弹时的估值水平可以作为参考。在23年以来的五次反弹中，IRR-10Y国债利差都在450BP以上或80%分位数水平；产权类REITs现金分配率-红利股利差多在70%分位数以上。REITs相对底层资产的NAV折价个数占比在41%以上或80%分位数以上。

　　当前REITs处于低估状态，可以博弈季报或政策利好，同时享受红利策略占优的时间。截至4月12日，估值择时指标中，除IRR-10Y国债利差的绝对水平外，各指标均指向低估。如配合利好事件（如季报业绩超预期、增量利好政策），REITs仍然具备反弹上行的估值条件。当前产权类、经营权类REITs各有优劣，投资者可根据自身风险偏好选择。择券思路，一是自上而下在产权类、经营权类内部寻找估值相对低、且基本面没有明显瑕疵的个券，如产权类中现金分派率相对较高的中金湖北科投光谷产业园REIT、华夏合肥高新产园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT，经营权中IRR相对较高的中金安徽交控REIT、华泰江苏交控REIT；二是季报期将至，自下而上寻找业绩可能超预期的个券。

　　风险提示：经济周期波动超预期，金融监管政策超预期，投资者偏好大幅变动。