天风证券-信用债研究专题：2023年土地出让情况怎么看？-240206

　　2023年土地出让表现延续低迷态势。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】财政部数据显示，1-11月国有土地出让收入累计42,031.00亿元，同比-17.90%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）供需分化明显，需求整体偏弱。流拍率先下后上，成交土地溢价率持续处于历史低位，我国土地市场热度降至近年来低位。

　　拿地企业性质上，地方国企拿地始终占主导地位，民企拿地占比提升至42.69%，企业拿地结构改善。

　　分省份来看，大部分省市2023年土地出让收入均同比负增长，全国仅天津、吉林、黑龙江、内蒙古、北京、河北和海南7省实现土地出让正增长。其中青海、广西、安徽、辽宁、上海分列2023年同比增速后五名，分别为-87.74%、-32.88%、-30.8%、-28.48%、-26.27%。同时，我们对城投存量债规模靠前的省份进行分析，江苏、浙江、山东的土地出让同比增速分别为-2.80%、-18.36%、-22.79%，分列第8、15、23位，江苏省下滑程度相对较少，浙江省和山东省下滑程度较大。同时，我们重点分析城投高风险且关注度较高的湖南、山东、贵州、云南和天津的土地出让情况，观察财政收入边际改善或恶化的可能。

　　从土地招拍挂观察企业拿地状况，2023年企业拿地结构改善，国企拿地仍占主导但占比下降，民企拿地占比显著提升。观察城投存量债规模前三的江苏、浙江、山东，2023年浙江国企拿地比例最低，江苏最高，上半年三省民企拿地均有一定优势，下半年国企拿地占比显著提升。再次观察湖南、山东、贵州、云南、天津的企业拿地行为，对这五个城投高风险且关注度较高省份的土地出让规模增长和国企拿地行为综合考虑，山东、湖南土地出让增速为负且全国排名靠后，云南、天津土地出让规模偏低，贵州国企拿地金额占比较高，均对当地财政收入构成一定风险。

　　城投拿地占比显著下滑。总权益拿地金额Top30房企中城投席位较2022年减少2席，头部拿地房企中城投平台较2022年调整较大，2023年城投拿地金额较2022年同比下滑39%。城投托底拿地受限，有助于减少城投负债压力，改善城投资产质量，同时利于控制地方债务风险，助推房地产市场回归良性循环。

　　风险提示：地产政策支持力度不及预期，信用风险事件频发，宏观经济波动超预期，数据或存在一定偏差。