民生证券-房地产行业REITs专题研究报告（二）：REITs政策持续释放，一季度底层资产营收分化-240612

　　REITs利好政策频发，促进市场高质量发展。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2024年初，由于“会计类第4号文”和“新国九条”等政策释放利好，叠加无风险利率下行导致REITs平均分配率利差增加，投资者情绪回暖，中证REITs估值有所修复。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2024年2月8日证监会发布《监管规则适用指引--会计类第4号》，明确基础设施REITs投资方持有份额的性质属于权益工具投资，且投资人后续可选择将持有期间的公允价值变动计入其他综合收益，避免二级市场波动对利润表的影响，同时引导更加长期、稳定资金入市，稳步推动REITs市场扩容。2024年4月12日国务院发布新“国9条”，文中三次提及REITs：1）“推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展”；2）“研究制定不动产投资信托基金管理条例”；3）“落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策”，显示政策层面对REITs市场高质量发展的高度重视。

　　近一年REITs指数下跌10.08%，2024年以来市场修复明显。2023年6月11日至2024年6月11日，中证REITs（收盘）指数跌幅达10.08%，沪深300（收盘）指数跌幅为7.66%，中证1000指数跌幅为19.96%，中证全债和国债指数涨幅分别为6.25%和5.47%，近一年REITs市场整体表现低迷；2024年初至2024年6月11日，中证REITs指数涨幅为5.08%，景气度分化明显，博时招商蛇口产业园REIT、中金山东高速REIT涨幅达到17.84%，16.28%%，而嘉实京东仓储基础设施REIT跌幅最大为13.34%；从波动性表现来看，截至2024年6月11日，中证REITs（收盘）近250日波动率为12.95%，低于沪深300（收盘）14.12%和中证1000的24.02%，高于中证全债1.13%和国债指数0.71%，居于股债之间。

　　2024年一季度保租房和商场类REITs业绩表现亮眼，产业园类和高速公路类REITs营收略降。2024年初至一季度，除国泰君安城投宽庭保租房REIT未公布相关数据外，完成营收业绩预期的有9只REITs，未达公告预期的有23只；2024年初至一季度，完成可供分配金额预期的有20只，未达公告预期的有13只，其中商场类和保租房类业绩完成度较好，主要由于延续上季度良好态势，保租房各项目经营收入环比持平，出租率呈高位小幅波动。24Q1多数产业园类REITs收入和可分配资金环比下降，租金呈持平或微降，且出租率下降的基金呈现多数。利润走势分化，可分配金额表现相对稳定；24Q1保租房类REITs营收整体变化不大，净利润有所上升，出租率表现稳健，呈高位小幅波动，多数REIT出租率超过96%。24Q1高速公路类REITs营收同比下降，主要源于恶劣天气影响、春节天数增加以及部分道路改扩建等因素；24Q1能源类REITs和环保类REITs板块出现分化；24Q1仓储物流类REITs整体运营承压，且已经反映在基金估值中，三只基金收入环比皆微降；24Q1商场类REITs作为新资产类型第一次发布季报，基金经营表现较好，其中在出租率方面都能够实现98%-99%，收缴率也都超过97%。

　　风险提示：REITs资产经营不确定风险；流动性风险；市场情绪扰动风险