民生证券-建筑建材行业地产政策点评：重磅政策发布，地产回暖，“跟地走”的地产链才能回暖-240528

　　5月27日，上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，自5月28日开始执行，从调整优化限购、支持多子女家庭住房需求、优化贷款、以旧换新等4个方面推进政策调整。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】政策力度超预期。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　上海楼市新政呈现“小步快走”特征。2023年9月上海推出“认房不认贷”，12月推出调整普通住宅面积和差异化贷款政策，今年1月底放开外环外单身限购，在“517”新政的执行方面，上海到“527”新政之前，还没有调整首付比例与房贷利率，但“527”新政已将首套首付比优化为不低于20%（原30%）,同时在贷款额度、房贷利率均有调整，以及对规定类型房屋“以旧换新”给予2-3万元/套补贴。

　　进入5月，多地加速楼市政策放松，“517”新政首周成绩单可观，北京、上海新房成交量分别较前一周上升12.06%、6.59%。上海近4周新房成交周度数据分别为1122套、1753套、2138套、2279套，首周新房成交网签增长明显。上海重磅政策发布后，预计效果将会进一步体现，继续关注二手房、新房成交环比变化。

　　地产链的信心来源地产，但因为分布在多个环节。因此，地产链前端挂钩新房交易、拿地土拍、房开投资；地产链后端挂钩二手房交易、保交楼的交付、保障房的投入。从本轮政策的重点出发，去库存、保交付，直接利好地产链后端。我们选择地产链品种，三个维度值得考量：①一二线城市市场在企业内部创收占比高，5月以来重点省会、一线城市放宽明显，是一轮新政的受益重点，可以用企业区域占比、经销网络占比来模拟，②二手房占比高，③品牌复购率强，综合考虑品牌定位、口碑、装企与产业链布局。

　　政策同样企稳前端预期。以旧换新、强化交易，一定程度促进房企营运资金改善（销售回款），从缓解到有余力新开发投资，是新的一轮周期，同时重视各地保障房的投入（是新建or收储改造）。

　　2024年4月单月新开工面积下滑12.28%，但是降幅收窄，新开工单月从2021年4月开始连续下行趋势，同样在开工链的水泥，今年4月水泥单月产量下降8.6%；4月单月竣工面积下滑15.37%，今年以来竣工下降明显，平板玻璃4月产量环比走弱6%；重点城市二手房企稳改善，（根据诸葛数据研究中心）4月监测重点14城二手住宅成交107908套，环比上升5.01%，同比下降12.52%，3-4月连续2个月环比回升，以及挂牌量环比下跌2.92%，同比上升31.63%。

　　投资建议：标的方面，继续重点关注零售分销【伟星新材】【兔宝宝】【奥普家居】【三棵树】，以及小B分销【北新建材】【东方雨虹】【中国联塑】。

　　风险提示：政策落地不及预期，楼市销售回暖不及预期。