民生证券-房地产行业全国城市系列报告之华东区域（一）：宁波，供销规模持续下降，房价有所回升-240622

　　沿海重要港口，人口增量明显。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】宁波是上海大都市圈重要城市，长江三角洲南翼经济中心。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2023年宁波市GDP16452.8亿元，全国排名第十二，同比增速5.5%。第三产业贡献度高，占比51.8%。2023年宁波常住人口969.7万，城镇化率79.9%。2023年宁波城镇居民人均可支配收入80144元，农村居民人均可支配收入48350元。

　　房地产市场特点：投资增速稳定，销售面积持续下降。宁波2017-2023年房地产开发投资复合增长率达到7.04%，波动维持在±5%以内，相比其他城市较为稳定。2023年房地产销售面积964.33万平，同比下降14.6%。

　　新房市场：1）供销规模下降，去化周期处于高位，2023年初回暖势头强劲，随后回落。2024年初“小阳春”失约，但近期新房供应和成交面积呈回升态势。2023年宁波商品住宅供应面积452.27万平米，同比下降22.8%；成交面积564.22万平米，同比下降14.56%，成交均价23030元/平，同比上升7.63%。2024年初宁波商品住宅供应面积108.44万平米，同比下降33.1%；成交面积119.68万平米，同比下降50.9%；成交价22106元/平，同比下降5.7%。2023年末库存面积804.09万平米，2月的销供比达到4.41，24年2月去化周期为23.71个月，达到峰值。分区域来看鄞州区占23全年销售面积的25.41%，价格相对2022年有所回升。2）2023年宁波楼市利好政策进一步加大力度，取消限购，调整限售政策，优化首套认定、贷款政策、公积金贷款政策，调整公积金贷款首付比例，新房首付最低20%，二手房最低30%。

　　二手房市场：成交量小幅下降，价格维持稳定。2023年宁波市发生二手房交易月均5027套，同比下降6.34%，成交均价为25399元/平，同比下降11.8%，2024年初二手房交易月均4285套，同比下降31.7%。2023年二手房价格波动维持在±5%以内。

　　土地市场：2023年处于低位运行，房企拿地热度低。1）土拍规则：15%溢价率保持不变，首次采用线下摇号方式，增加报名房企开发资质要求，保证了市场的公平公正。2）土拍情况：各区域分布均匀，涉宅用地占25%，呈现量降价升的趋势。2023年宁波涉宅用地供销量持续下降，地价有所回升，各区域成交相对平均。宁波全年各类挂牌拍卖用地成交390宗，成交建面2861.07万平米，土地出让金达778.74亿元，成交楼面均价2905元/平。从区域分布上看，慈溪市占总成交宗数的24.36%，为各区域最高。

　　投资建议：建议关注深耕宁波，运营能力较强且积极补货的优质房企保利发展、华润置地。

　　风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。