民生证券-房地产行业2024年中期投资策略：底部反转，行业筑底，政策+市场助推业绩再出发-240617

　　政策层面：放松力度展现托市决心

　　2024年1-4月，中央、地方密集出台宽松政策，包括经营性物业贷、土地出让限制等利好开发商；降低购房首付与放开限购等需求端放松政策。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　“517”政策涵盖供给端去库存与需求端降门槛降成本，中央宽松政策再度加码，引导地方政策出台“以旧换新”、“取消限购”等政策。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）相比前两轮周期的政策放松，本轮放松力度更大，托市意愿更强。

　　市场层面：政策叠加低基数，下半年新房销售同比跌幅或将收窄；政策助力二手房量稳价收

　　新房：6月恰逢房企年中冲刺节点，营销力度或将有所加强，叠加政策放松，我们预期6月成交总量或将稳中有增，绝对量有望创年内新高。

　　二手房：受益于中央与地方需求端政策宽松，冰山指数有所提升，同时一线城市挂牌均价出现小幅上扬，随着“以旧换新”政策加码，二手房房价有望稳定。

　　房企层面：拿地收缩降支出，销售回暖增回款，计提后业绩有望回升

　　房企拿地意愿亟待提升：2024年1-5月，房企拿地前100总投资金额同环比双降，拿地TOP30“新面孔”频出，头部房企严控拿地节奏

　　24年2月以来销售波动回升：销售前20房企总销售金额环比波动上升，市场逐渐回暖。

　　投资建议

　　行业方面，今年整体行业基本面在底部，企业层面大部分主体销售没有出现高增长，业绩计提或将持续，结合政策的持续刺激与市场的不断筑底，我们预计2024年下半年板块将具有持续性的投资价值，维持行业“推荐”评级，建议继续关注地产开发板块与物业板块相关机会。

　　标的方面，建议关注：1）计提充分标的，如连续大额计提叠加公司治理大幅改善的中国金茂，前期计提较多的招商蛇口；2）一线城市政策放松与收储直接利好的城投类企业比如城建发展、城投控股等。

　　风险提示：调控政策收紧风险，预售模式变化风险，房价大幅下跌风险，土地价格上升风险，境外融资收紧风险，市场进一步下行风险