国金证券-房地产行业周报：多地跟进降首付降房贷，加速市场企稳进程-240526

　　行业点评

　　本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】本周（5.18-5.24）申万A股房地产板块涨跌幅为-5.3%，在各板块中位列第27；WIND港股房地产板块涨跌幅为-7.1%，在各板块中位列第20。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-8.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为-4.8%，沪深300指数涨跌幅为-2.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4%和-6.7%。

　　本周土地成交规模小，溢价率低，土地市场延续低迷趋势。本周（5.18-5.24）全国300城宅地成交建面213万㎡，单周环比-30%，单周同比-70%，平均溢价率0.02%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面6373万㎡，累计同比-50%；年初至今，建发房产、滨江集团、华润置地、绿城中国、中建三局的权益拿地金额位居行业前五。

　　本周新房销售环比略降，同比下降，部分城市新政效果逐渐显现。本周（5.18-5.24）35个城市商品房成交合计307万平米，周环比-3%，周同比-30%。其中：一线城市周环比-6%，周同比-27%；二线城市周环比+2%，周同比-34%；三四线城市周环比-24%，周同比+15%。

　　本周二手房成交同环比均略有提升，新政逐渐提升二手房市场活跃度。本周（5.18-5.24）15个城市二手房成交合计218万平米，周环比+2%，周同比+3%。其中：一线城市周环比-10%，周同比+9%；二线城市周环比+5%，周同比+1%；三四线城市周环比+13%，周同比+8%。

　　多个省份及重点城市跟进下调首二套房的首付比例至15%/25%。5月17日央行发布将首/二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%/25%的新政后，本周已有13个省份、15个重点城市陆续跟进，预计后续二三四线城市有望全面落地。当前房首付比例降至历史最低水平，政策诚意十足，能够切实降低购房门槛，激发潜在需求入市。

　　多个重点城市已跟进下调房贷利率，二线城市有望迎来利率下降的浪潮。5月17日央行发布全国层面取消房贷利率下限的新政后，多个重点城市陆续跟进，其中武汉、合肥政策力度较大，首套房贷利率分别降至3.25%/3.45%，下降幅度均为30bp；二套房贷利率分别降至3.35%/3.45%，下降幅度分别为80bp/70bp。同时，在5月17日新政落地前，南京、无锡、佛山、常州等地也已下调房贷利率，后续其他城市有望持续跟进，二线城市有望迎来一波房贷利率下降的浪潮。正如我们在此前多篇报告中所提到的，当前降低房贷利率是促进楼市平稳健康发展最重要的举措之一，能够切实降低购房人的按揭还贷压力，若房贷利率（每月资金支出）与租金回报率（每月资金收入）之差持续收缩，或将成为市场筑底企稳的关键信号。

　　投资建议

　　本周是5月17日央行信贷政策“三连发”之后的首周，二三四线城市逐步跟进降低首付比例、房贷利率等政策，后续范围有望持续扩大。同时新政落地后，部分城市的案场来访热度上升，前端出现积极信号，静待政策效果逐渐释放，加速楼市筑底企稳的进程。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约